Verfahren zur Immobilienbewertung

Die gesetzlichen Vorschriften und Regelwerke für die Immobilienbewertung sehen drei „normierte“ Wertermittlungsverfahren vor:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken gibt es noch weitere, je nach Verwendungszweck des Gutachtens, geeignete und sinnvolle Bewertungsverfahren. In der Bundesrepublik Deutschland stützt man sich aber nahezu ausschließlich auf die oben genannten Verfahren.

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Die Wertermittlungsverfahren unterscheiden sich im Wesentlichen nach der Nutzung der Immobilie:

Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren wird in der Regel angewendet, wenn es um die Bewertung von selbst genutzten Immobilien geht. Hier stehen die Kosten, die zur Herstellung der Immobilie aufgewendet werden müssen im Vordergrund. Das trifft insbesondere auf Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser zu, die von Ihren Eigentümern ganz oder zum Teil selbst bewohnt werden.

Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren kommt regelmäßig zur Anwendung, wenn nicht die Herstellungskosten im Fokus des Interesses liegen, sondern die Rendite (Erträge), die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung über die Nutzungsdauer der Immobilie zu erzielen sind. Das betrifft in der Hauptsache Mehrfamilienhäuser und ganz oder teilweise gewerblich genutzte Immobilien.

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren kann bei Immobilien zur Anwendung kommen, für die es eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Immobilientypen und/oder für die eine ausreichende Anzahl an Vergleichsfaktoren (von den jeweiligen Gutachterausschüssen abgeleitet und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht) zur Verfügung stehen. Dies sind vor allen Dingen baugleiche Eigentumswohnungen, Garagen, Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, sowie Siedlungshäuser.

Für die Wertgutachten, die von den Sachverständigen des Sachverständigenbüro BSV-Meixner erstellt werden, werden regelmäßig zwei Bewertungsverfahren herangezogen, wobei der Verkehrswert aus einem oder mehreren Verfahren abgeleitet wird. Das zweite angewandte Verfahren dient dabei zur Stützung und Plausibilitätsprüfung der Ergebnisse.

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