Sanierung Haus

Kostenfalle Hausbau

Kostenfalle Hausbau

Ob Neubau, Umbau oder Sanierung, oft zahlen Bauherren drauf!

Selten läuft beim Hausbau alles glatt. Viele Kostenfallen zeichnen sich bereits im Bauvertrag ab. Dagegen kann man sich aber schützen.

Durch Kontrolle lassen sich viele Problem und damit verbundene Mehrkosten vermeiden!

Falsche Planung, Pfusch und Terminverschiebungen treiben die Kosten beim Bau, Umbau oder der Sanierung in die Höhe. Doch Bauherren können vorbeugen!

Fast immer läuft der private Bau nicht nach Plan. Der im Bauvertrag vereinbarte Preis ist oft schon kurz nach der Unterschrift Makulatur.

Viele Kostenfallen zeichnen sich aber bereits im Bauvertrag ab. Andere lassen sich durch gezielte Kontrollen der Arbeiten umgehen.

Besonders heikel sind Änderungswünsche in fortgeschrittenen Bauphasen.

Durch die Beauftragung Bau begleitender Qualitätskontrollen können Mehrkosten vermieden werden.

Schwachstellen:

Zusätzliche Kosten entstehen häufig weil Bauunternehmen Punkte in der Kalkulation offen lassen. Zusatzkosten entstehen aber auch sehr oft weil der Bauherr die Leistungsbeschreibung falsch verstanden hat.

Mit dem neuen Bauvertragsrecht wurde dies verbessert!

Seit Januar 2018 hat der Bauherr Anspruch auf eine detaillierte Baubeschreibung.

Nach wie vor  finden sich in Verträgen Lücken die man als Laie nicht erkennen kann.

Alles was der Vertrag offen und damit ungeregelt lässt und erst im Laufe der Bauausführung geklärt wird, verursacht in der Regel Mehrkosten.

Leistungsverzeichnis:

Hochwertig, Exclusiv, Markenprodukt

Solche Schlagworte lesen sich in einer Leistungsbeschreibung immer gut, lassen aber Spielraum für Interpretationen.

Verbraucherschützer raten in diesem Zusammenhang immer auf die genaue Angaben im Leistungsverzeichnis zu bestehen.

Wichtig sind dabei immer Fabrikat, Größe und technische Daten zu den im Leistungsverzeichnis bezeichneten Produkten und Artikeln.

Baubeschreibung:

Wird nichts anderes vereinbart, wird die Baubeschreibung mit der Unterschrift zum Vertragsbestandteil.

Änderungswünsche zu Leistungsverzeichnis und Baubeschreibung müssen grundsätzlich vor Vertragsabschluss schriftlich vereinbart werden.

Die Änderungen können dabei in einer gesonderten Liste festgehalten werden. Diese müssen sich aber immer auf die jeweilige Position im Leistungsverzeichnis und der Baubeschreibung beziehen.

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Schlummernde Gefahren beim Kauf von älteren Immobilien

Nachrüst-Pflichten beim Kauf von älteren Immobilien!

Eine ältere Immobilie ist nicht immer sofort bezugsfertig. In den meisten Fällen muss die die Immobilie energetisch auf den aktuellen Standard gebracht werden.

Wenn Standard Öl- und Gas-Heizkessel älter als 30 Jahre sind besteht die Verpflichtung zum Austausch bzw. zur Nachrüstung. Der Austausch bzw. die Nachrüstung müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf der Immobilie erfolgt sein.

Wer also eine Immobilie mit einer alten Heiztechnik kauft hat maximal zwei Jahre zeit die Anlage auszutauschen oder nachzurüsten.

Jeder Kauf-Interessent einer älteren Immobilie sollte vor Abschluss des Kaufvertrages prüfen welche Nachrüst-Pflichten für das Objekt bestehen.

Im Finanzierungsrahmen sollte diesbezüglich ein entsprechender Puffer eingeplant werden.

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Welche gesetzlichen Nachrüst-Pflichten bestehen aktuell?

Nach der aktuellen Energieeinsparverordnung sind folgende Anlagen von der Regelung der Verpflichtung zur Nachrüstung ausgenommen:

  • Niedertemperatur- und Brennwertkessel.
  • Kleine Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als vier Kilowatt.
  • Anlagen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 400 Kilowatt

Nicht gedämmte, auf Putz verlegte Heizungs- und Warmwasserleitungen, sowie die Armaturen in nicht beheizten Räumen sind zu dämmen.

Erfüllt die Konstruktion der oberste Geschossdecke nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz muss diese gedämmt werden.

Alternativ kann auch die darüber liegende Dachkonstruktion gedämmt werden.

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Gibt es Möglichkeiten sich von den Nachrüst-Pflichten zu befreien?

Es gibt die Möglichkeit sich auf Antrag von den Nachrüst-Pflichten befreien zu lassen.

Die im Rahmen der gesetzlichen Nachrüst-Pflichten geforderten Maßnahmen müssen grundsätzlich wirtschaftlich sein.

Kann der Nachweis der Wirtschaftlichkeit für die Nachrüstverpflichtung nicht erbracht werden, kann man sich davon auf Antrag befreien lassen.

Hauskäufer sollten sich vor Abschluss des Kaufvertrags selbst über Nachrüstpflichten informieren!

Immobilien-Käufer sind gut beraten sich vor Abschluss des Kaufvertrags selbst darüber  informieren welche Nach-Pflichten für ihr Wunschobjekt bestehen.

Immobilien-Verkäufer sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet auf bestehende Nachrüstpflichten hinzuweisen!

Hinweise auf eine mögliche Nachrüstpflichten können auch folgende Daten liefern:

  • Wurde die Immobilie nach dem 1. Februar 2002 schon einmal verkauft, mussten die Vorbesitzer die Nachrüstmaßnahmen umsetzen.
  • Bis Fristsetzung Ende 2015 besteht die Verpflichtung die obersten Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen nachträglich zu dämmen.
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Immobilien-Käufern drohen Geldbußen!

 

Immobilien-Käufern, die den gesetzlichen Sanierung- und Nachrüstpflichten nicht fristgerecht nachgekommen sind drohen empfindliche Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 €.

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Die Nachrüst-Pflicht bringt auch Vorteile!

Anlagen die einer Nachrüst-Pflicht unterliegen arbeiten nicht mehr effizient und verursachen erhebliche Kosten für Instandhaltung und Wartung. 

Mit dem Austausch alter Anlagentechnik können durch deutlich bessere Energieeffizienz die Energiekosten in erheblichem Umfang gesenkt und einspart werden.

 

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Immobilien Wertgutachten

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BSV Rüdiger Meixner