Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB sind verlässliche und ausführliche Gutachten über den Marktwert bzw. den Verkehrswert einer Immobilie.
Ein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Bau-Gesetz-Buch (BauGB) beinhaltet alle Anforderungen, die an ein Gutachten zur Immobilienbewertung gestellt werden. Es ist die umfangreichste Gutachten-Erstattung, bei der alle Kriterien gewürdigt werden müssen, die der Gesetzgeber in Gesetzen, Verordnungen, Richtlinien und Vorschriften zur Immobilienbewertung festgelegt hat.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Umfang des Gutachtens richtet sich nach dem Zweck, zu dem das Gutachten benötigt wird.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB unabdingbar?
Verkehrswertgutachten sind grundsätzlich zu erstellen:
- zur Vorlage bei Gericht
- bei Betreuungsangelegenheiten
- zur Vorlage bei Finanz- und Steuerbehörden
- bei Ehescheidungen
- bei Erbauseinandersetzungen und Erbstreitigkeiten
- bei Schenkungen
- bei komplexen Vermögensumschreibungen / Vermögensübergängen
- zur Vorlage bei einem Kreditgeber (Bank)
- zur Vorbereitung eines Ankaufs oder Verkaufs (wenn sich die Parteien nicht einig sind)
- und vielen weiteren Einsatzmöglichkeiten
Verkehrswertgutachten bei Ankauf oder Verkauf einer Immobilie:
Für einen geplanten Ankauf oder Verkauf empfiehlt sich zwar die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens nach §194 BauGB, es ist aber nicht zwingend erforderlich. Sind die Parteien über Verkaufs- oder Ankaufsabsicht weitestgehend einig, benötigen sie vor Vertragsabschluss möglicherweise nur ein Kurzgutachten, in welchem zum Beispiel nicht im Detail auf Makro- und Mikrolage eingegangen wird. Unter Umständen reicht sogar schon eine Marktpreiseinschätzung, bei der der Sachverständige nahezu den gesamten Schriftteil des Gutachtens vernachlässigen kann und den Marktwert ausschließlich auf Basis der Berechnungen ermittelt.Sie benötigen ein Verkehrswertgutachten also überall dort, wo eine ausführliche und nachvollziehbare Wertermittlung notwendig ist.
Gutachten über den Beleihungswert:
Bevor der Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ermittelt werden kann, wird zunächst der Verkehrswert in der Regel nach mindestens zwei „genormten“ Verfahren ermittelt. Erst dann kann der Beleihungswert von diesen Werten abgeleitet werden.
Erbauseinandersetzung:
Sind mehrere Parteien als Erbengemeinschaft erbberechtigt ist es unbedingt angeraten den Verkehrswert nach § 194 BauGB zu ermitteln um (falls es tatsächlich zum Streit und zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt) das Gutachten bei Gericht vorlegen zu können. Ein Gericht wird für ein solches Verfahren keine andere Gutachtenform akzeptieren. Je nach Wert des Immobilienvermögens, das vererbt wird, wird u.U. auch der Fiskus seinen Anteil in Form der Erbschaftssteuer verlangen. Auch die Finanzbehörden werden (wenn überhaupt) nur Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB akzeptieren.
Das Gleiche gilt im Übrigen auch bei Schenkungen.
Ehe Scheidung:
Nicht bei jeder Trennung von Ehe-bzw. Lebenspartnern muss es zwangsläufig zu Streitigkeiten kommen. In jedem Fall sollte aber für das gemeinsame Immobilienvermögen eine Bewertung mittels Verkehrswertgutachten veranlasst und durchgeführt werden.
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