Wertermittlung

Als Wertermittlung bezeichnet man den Vorgang und das Ergebnis der Ermittlung von Werten wie dem Marktwert, Entscheidungswert, Verkehrswert oder Zeitwert von einzelnen Vermögensgegenständen oder Sachgesamtheiten durch geeignete Schätzungsverfahren.

Allgemeines

Wert und Preis werden in der Umgangssprache oft als Synonyme verwendet, in der Wirtschaft unterscheiden sie sich jedoch voneinander. Während der Preis der in Geldeinheiten gemessene Tauschwert einer spezifischen Tauschaktion zwischen Marktteilnehmern darstellt, versteht man unter dem Wert die aggregierte Preisvorstellung einer Gruppe von Marktteilnehmern[1] oder einen Entscheidungswert dar (siehe Unternehmenswert). Der Preis ist eine am Markt beobachtbare objektive Größe, während der Wert zunächst subjektiv ist und nur durch eine sogenannte “Typisierung” ein objektivierter Wert ableitbar ist (siehe Unternehmensbewertung[2]). Der Wert eines Vermögensgegenstandes ist insbesondere abhängig von erwarteter Höhe, Zeitpunkt und Risiko der durch diesen generierten zukünftigen Zahlungen. Zwischen Preis und Wert sind Abweichungen möglich und üblich, denn „der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen“.[3] Das Element der Schätzung spielt dabei eine wesentliche Rolle. Ein Wert ist keine mathematisch genau ermittelbare Größe. So werden unterschiedliche Gutachter in der Regel zu verschiedenen Ergebnissen kommen. In der Rechtsprechung wird z. B. bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken von einer Bandbreite von ± 20 % ausgegangen.[4] Überwiegend kann man jedoch von einer Genauigkeit von etwa ± 10 % ausgehen.

Als zu bewertende Vermögensgegenstände kommen bewegliche SachenGrundstücke und grundstücksgleiche RechteRechte und Belastungen hieran[5] und Immaterialgüter in Frage, soweit sie keinen allgemein anerkannten und häufig ermittelten PreisMarktpreis oder Börsenkurs besitzen. Bei den meisten AnleihenDevisenSortenEdelmetallen und Commodities erübrigt sich aufgrund des aussagefähigen Börsenkurses eine darüber hinausgehende Wertermittlung. Bei Unternehmen und Unternehmensanteilen (Aktien) ist eine Bewertung notwendig, weil wegen Kapitalmarktunvollkommenheiten (Kapitalmarktanomalien) Preis und Wert regelmäßig voneinander abweichen (siehe Unternehmensbewertung). Der Wert gerade neu erworbener Gebrauchsgegenstände muss in der Regel nicht ermittelt werden, weil ihr aktueller Kaufpreis herangezogen werden kann. Eine Wertermittlung ist deshalb für alle im Bestand gehaltenen Vermögensgegenstände ohne aktuellen Zeitwert erforderlich.

Ermittlung

Die komplexeste aller Wertermittlungen ist die für Immobilien im Rahmen einer Grundstücksbewertung. Da Immobilien oft die wertvollsten Vermögensgegenstände darstellen und diese häufig mit einer Fremdfinanzierung verbunden sind, hat der Gesetzgeber zwecks Vereinheitlichung und Objektivierung im Juli 2010 die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Kraft gesetzt, die für nachhaltig erzielbare Immobilienwerte sorgen soll. Ihr Vorläufer war die Wertermittlungsverordnung (WertV) vom September 1961, beide befassen sich auch mit der Auslegung der Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB. Die Wertermittlung für alle übrigen Vermögensgegenstände ist dagegen relativ unkompliziert und erforderte deshalb keine besondere gesetzliche Regelung.

Wertermittlung bei Immobilien

Ausgangspunkt ist die Legaldefinition des § 194 BauGB, wonach der Verkehrswert (oder Marktwert) durch den Preis bestimmt wird, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Hierzu schreibt die ImmoWertV bestimmte Wertarten und -verfahren (Vergleichswertverfahren gemäß § 15 ImmoWertV, Bodenwert/Sachwert/Sachwertverfahren § 16 ImmoWertV und Ertragswert/Ertragswertverfahren gemäß § 17 ImmoWertV) vor und sorgt hierdurch für einheitliche Berechnungsmethoden. Zu bewerten sind die Grundstücke (excl. Erbbaurechte) mit Gebäuden einschließlich Zubehör und wesentliche Bestandteile.

Die Wertermittlungsrichtlinien bieten eine Grundlage für die Ermittlung von Grundstückswerten durch die Gutachterausschüsse. Diese sind auch für die Ermittlung der Bodenrichtwerte zuständig.

Aus dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert oder Marktwert dürfen Kreditinstitute den bankinternen Beleihungswert und hieraus die Beleihungsgrenze und den Beleihungsauslauf ableiten. Diese Wertkonventionen spielen bei der Beleihung von Immobilien im Rahmen der Immobilienfinanzierung die entscheidende Rolle bei der Festlegung des maximalen Kreditbetrags.

Wertermittlung bei beweglichen Sachen

Bewegliche Sachen wie Maschinen oder Anlagen (bei Unternehmen), Sachgesamtheiten (beim Unternehmenskauf), HausratLuxusgüter oder Oldtimer (Privathaushalte) und Teile des Staatsvermögens lassen sich anhand eigenständiger Wertmaßstäbe wie MarktwertMetallwertSammlerwertSubstanzwertVersicherungswert oder Wiederbeschaffungswert bewerten. Für Gebrauchtwagen gibt es die Schwacke-Liste, aber auch weitere Bewertungsmethoden.[6]

Für die steuerliche Wertermittlung bei Schenkungen und Erbschaften ist gemäß § 11 ErbStG der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer maßgebend, wobei sich gemäß § 12 Abs. 1 ErbStG die Bewertung nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes richtet.

Wertermittlung bei Rechten

Für die Wertermittlung von Einlagen ist im Falle einer Sacheinlage der Zeitwert des Gegenstandes zum Zeitpunkt der Anmeldung ins Handelsregister, im Falle einer Sachübernahme der Zeitwert des Gegenstandes zum Zeitpunkt seines Übergangs auf die Gesellschaft maßgebend.[7] Forderungen werden zu ihrem NennwertLizenzen oder ähnliche Schutzrechte zu ihrem Buchwert bewertet.

Steuerliche Wertermittlung

Das Bewertungsgesetz (BewG) regelt in Deutschland die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen. Dabei kennt es vier Bewertungsmaßstäbe:

Allerdings haben die Bewertungsregeln etwaiger Einzelsteuergesetze (z. B. § 6 EStG) Vorrang vor den Bewertungsregeln des BewG.

Der Einheitswert ist ebenfalls eine Bemessungsgrundlage für Immobilien und für bestimmte Steuerarten.

Handelsrechtliche Wertermittlung

Das Handels- und Bilanzrecht kennt Wertermittlungsverfahren zum Zwecke der Bilanzierung. Der allgemeine Bewertungsgrundsatz des § 252 HGB verlangt insbesondere die Einzelbewertung von Vermögen und Schulden, wobei diese vorsichtig zu bewerten sind und alle vorhersehbaren Risiken und Verluste zu berücksichtigen hat. Das Vermögen ist gemäß § 252 Abs. 1 HGB höchstens zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die Abschreibungen, zu bewerten. Dabei ist das Niederstwertprinzip zu beachten (§ 252 Abs. 2 und 3 HGB). Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag und Rückstellungen in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages anzusetzen.

Die Wertermittlung der Aktiva und Verbindlichkeiten wirkt sich unmittelbar auf die Höhe des Eigenkapitals aus.

Ablauf

Für die Wertermittlung kommen fachkundige Sachverständige oder Gutachter in Frage. Diese erhalten einen Auftrag, der den genauen Ermittlungsumfang enthalten muss. Der Wertermittlung geht eine Informationsbeschaffung voraus, zu der bei Immobilien GrundbucheinsichtFlurkarteGrundstückskaufvertragBaubeschreibung und sonstige Beleihungsunterlagen gehören. Für die übrigen Schätzungsobjekte sind KaufverträgeInventareBauanleitungen, vorhandene Expertisen oder Ursprungszeugnissevorzulegen. Insbesondere bei Immobilien empfiehlt sich für die Gutachter ein Lokaltermin. Die aus den Dokumenten gewonnenen Daten werden bei der Wertermittlung zum Verkehrswert verdichtet und in einem Gutachten (Wertgutachten) zusammengefasst.[8] Die Wertermittlungsgebühr ist das Entgelt für die gutachterliche Tätigkeit.

Die Verpflichtung zur Bestellung eines Sachverständigen kann sich aus dem Gesetz ergeben. So ist gemäß § 2314 Abs. 1 BGB der Erbe gegenüber dem Pflichtteilsberechtigten verpflichtet, den Wert einzelner Nachlass­gegenstände durch einen unabhängigen Sachverständigen schätzen zu lassen. Kreditinstitute sind nach Art. 229 Abs. 1 Kapitaladäquanzverordnung (CRR) ebenfalls verpflichtet, bei Immobilienfinanzierungen das Beleihungsobjekt zwecks Sicherheitenbewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen schätzen zu lassen.

Zweck

Wesentlicher Zweck der Bewertung ist, dass alle im Rahmen der Wertermittlung zu berücksichtigenden Aktiva und Passiva in Geldbeträge umzurechnen sind. Wertermittlungen dienen der Feststellung des Vermögenswerts zwecks BilanzierungBesteuerungVeräußerungBeleihungSchadensregulierung (Neuwert), beim Rechtsstreit (Streitwert), in der Zwangsversteigerung sowie bei Auseinandersetzungen (ErbauseinandersetzungScheidung). Die einzelnen Vermögensgegenstände wie WertpapiereGrundeigentumFahrzeugeAntiquitätenKunstgegenständeMobiliarSammlungen oder Schmuck unterliegen einer Wertsteigerung oder Wertminderung, so dass die Wertermittlung von Anfangs- und Endvermögen für alle Wirtschaftssubjekte von Bedeutung ist.

Siehe auch

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Die Grundstücks- und Immobilienbewertung ist eine durch Rechtsnormen geregelte Wertermittlung. Durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Fachkenntnis wird dabei der Immobilienwert ermittelt.
Im Rahmen Grundstücks- und Immobilienbewertung  wird ein Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (Immobilien) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.
Damit bekommen Verkäufer und Käufer, aber auch Erblasser und Erben, Geschiedene eine realistische Bewertung.

Nachrüstpflichten bei ältere Immobilien beziehen sich in den meisten Fällen auf die energetische Optimierung.
Ältere Immobilie entsprechen oft nicht dem aktuellen Standard.  Vom Vorbesitzer wurden sehr oft die gesetzlichen Vorgaben zur Nachrüstung vernachlässigt. Diese Immobilien müssen dann vom neuen Besitzer erst auf den aktuellen Stand gebracht werden.
Wenn Standard Öl- und Gas-Heizkessel älter als 30 Jahre sind besteht die Verpflichtung zum Austausch bzw. zur Nachrüstung.

Wofür benötigt man ein Immobilien Wertgutachten

Wer den realistischen Wert einer Immobilie wissen will, sollte sich an Experten für Immobilien Wertgutachten wenden und sich den Verkehrswert bzw. den Marktwert nach den gesetzlichen Vorgaben nach § 194 BauGB ermitteln lassen.

Verkehrswert bzw. Marktwert Gutachten
Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB sind verlässliche und ausführliche Gutachten über den Marktwert bzw. den Verkehrswert von einer Immobilie.

Beim Immobilien Kauf oder Verkauf sollte man zunächst die wichtigste Frage klären:
Wie viel ist die Immobilie wirklich wert?
Nachdem die Preise für Immobilien in vielen Regionen Deutschlands kräftig gestiegen sind, tragen sich immer mehr Hausbesitzer mit dem Gedanken, ihr Eigenheim zu verkaufen.
Schnäppchen oder völlig überteuert? Das ist die Frage, die sich derzeit viele Immobilien-Besitzer und angehende Käufer stellen.
Der aktuelle Immobilienmarkt-Bericht der Gutachterausschüsse in Deutschland belegt: Es gibt enorme regionale Unterschiede in der Preisentwicklung für Immobilien.