Gutachten

Gutachten Immobilien Wertermittlung

Gutachten zur Immobilien Wertermittlung

Damit bekommen Verkäufer und Käufer, aber auch Erblasser und Erben, Geschiedene eine realistische Bewertung.

Dabei wird immer im Gutachten ausgewiesen was das Haus oder die Wohnung tatsächlich wert sind.

Immer durch unabhängige Gutachter!

Professionelle Gutachter können den Wert einer Immobilie genau ermitteln. Dabei kommt es auf individuelle Faktoren wie Lage, Umgebung, Bausubstanz, Instandsetzungs- und Modernisierungs-Zustand und die Ausstattung des Objekts an.

Ob Verkauf, Scheidung oder Erbfall – immer stellt sich hier die eine Frage:

Wie können die Immobilien bewertet werden?

Bei der Immobilien-Wertermittlung gibt es Unterschiede.

Gebrauchte Immobilien oder Grundstücke werden nach dem Marktwert (Verkehrswert) bestimmt.

Der Marktwert (Verkehrswert) entspricht dem Preis, der gewöhnlich und ziemlich sicher zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert muss also bezogen auf den im Gutachten angegebenen Stichtag die Marktverhältnisse wiedergeben.

Der Gesetzgeber hat für seine Ermittlung drei Verfahren festgelegt, die bei der Berechnung herangezogen werden.

Wer den angemessenen Wert seiner Immobilie wissen will, sollte den Preis allerdings nicht selbst ermitteln.

Die Immobilien Wertermittlung sollten immer unabhängigen und qualifizierten Immobilien Gutachtern überlassen wenden.

Es gibt drei Verfahren zur Immobilien Wertermittlung

Wer den Preis seiner Immobilie zu hoch ansetzt, hat als Verkäufer schlechte Karten. Der Verkauf zieht sich hin. Am Ende müssen Verkäufer das Objekt meist unter Wert verkaufen.

Aber auch bei Erben oder Schenkungen kann es Probleme geben. Hat das Finanzamt den Wert einer Immobilie zu hoch angesetzt, können sich Erben und Beschenkte mit einem Immobilien Wertgutachten wehren.

Finanzamt und Gutachter greifen dabei auf drei normierte Verfahren bei der Wertermittlung zurück. Es gibt folgende Verfahren:

  1. das Vergleichswertverfahren.
  2. das Ertragswertverfahren.
  3. das Sachwertverfahren.

Die Verfahren sind abhängig von der Art der Immobilie. Zunächst muss geklärt werden welche Art von Immobilie vorliegt. Erst danach kann mit der Berechnung begonnen werden.

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren bietet sich an bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern.

Grundlage sind die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise. Bei Bauland wird auf die Bodenrichtwert-Karte zurückgegriffen.

Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt die aktuelle Marktlage. Zum Vergleich werden Objekte in der gleichen Region, mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen.

Hinzu kommen Aspekte wie Infrastruktur und Zustand der Immobilie.

Bei der Bewertung zählen also beispielsweise die Grundstücksgröße, das Baujahr des Objekts, Baubeschreibung, Außenanlagen, die Lage, Infrastruktur.

Informationen Umfeld der Immobilie wie etwa Nachbarschaft, Einkommens- und Altersverteilung werden ebenfalls berücksichtigt.

Wurden bei einem älteren Objekt kaum wertsteigernde oder werterhaltende Maßnahmen durchgeführt, schlägt sich das negativ auf den Wert nieder.

Bei in die Jahre gekommenen Immobilien werden zudem Wertminderungen angesetzt, die ein erfahrener Sachverständiger schätzen wird.

Besondere Ausstattungsmerkmale wie etwa Kamin, Instandsetzung- und Modernisierung Maßnahmen der letzten Jahre schlagen dagegen positiv zu Buche.

Beispiele: eine neue Heizungsanlage, Dach, Fassade, Fenster oder Bad- bzw. Kücheneinrichtung.

Das Vergleichswertverfahren kann jedoch nicht angewendet werden, wenn Vergleichsobjekte fehlen.

Auch unterliegt der Verkehrswert Marktschwankungen, sodass das Verfahren oft nur eine Momentaufnahme abbildet.

Wenn vergleichbare Objekte fehlen muss die Bewertung nach dem Sachwertverfahren ermittelt werden.

2. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn Rendite und nicht Eigennutzung im Vordergrund steht, etwa bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien.

Zwei Komponenten, der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen sind bei der Bewertung maßgebend. In die Berechnung fließt die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahres Nettokaltmiete ein.

Der Wert eines Gebäudes kann durch Kapitalisierung des Nettoertrags festgelegt werden. Der Nettoertrag entspricht dabei der erzielbaren Jahresmiete, der um die Bewirtschaftungskosten vermindert wird.

Der Reinertrag wird nochmals um den Liegenschaftszinssatz des Grund und Bodens gekürzt. Das Ergebnis ist mit einem individuellen Vervielfältiger zu multiplizieren.

Der Bodenwert wird nach der Bodenrichtwert-Karte ermittelt und zum Gebäudewert addiert. Das Ergebnis ist der Ertragswert des Grundstücks.

3. Sachwertverfahren

Soweit es keine Vergleichsgrundstücke gibt oder übliche Mieten nicht ermittelt werden können, greift das Sachwertverfahren.

Dabei werden der Wert des Bodens und der Wert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt.

Die Herstellungskosten des Gebäudes werden unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung neu kalkuliert.

Bei selbst genutzten Immobilien ist der Sachwert der für die Beleihung üblicherweise maßgebende Wert.

Bei den Herstellungskosten berücksichtigen Gutachter den jeweiligen Standard der Bauweise, ob diese eher einfach oder hochwertig ist.

Wie gut die baulichen Anlagen in Schuss sind und wie viel ein Neubau kosten würde, beurteilen die Experten also beim Sachwertverfahren.

Gutachten

Immobilien Wertgutachten

Wofür benötigt man ein Immobilien Wertgutachten

Wer den realistischen Wert einer Immobilie wissen will, sollte sich an Experten für Immobilien Wertgutachten wenden und sich den Verkehrswert bzw. den Marktwert nach den gesetzlichen Vorgaben nach § 194 BauGB ermitteln lassen.

Verkehrswert bzw. Marktwert Gutachten

Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB sind verlässliche und ausführliche Gutachten über den Marktwert bzw. den Verkehrswert von einer Immobilie.

Der Verkehrswert bzw. Marktwert wird durch den Preis bestimmt,

  • der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften
  • der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
  • ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Gute Gründe den Wert einer Immobilie zu wissen!

Es gibt viele Gründe, den Wert einer Immobilie zu wissen.

Eine realistische Preisfindung ist allerdings schwieriger geworden. Was teuer ist und was billig, hängt vom Blickwinkel – und bei Immobilien ganz entscheidend, von der Lage des Objekts ab. Die Preise für Wohnungen und Häuser können sogar von Bezirk zu Bezirk weit auseinander gehen. Je nach Bauqualität und Ausstattung gelten unterschiedliche Preisklassen.

Jeder vierte Verkäufer neigt dazu, den Wert seiner Immobilie deutlich zu überschätzen.

Käufer suchen dagegen nach Mängeln, um den Preis zu drücken.

Die Ermittlung des Verkehrswert, auch Marktwert genannt, spielt daher eine wichtige Rolle, um eine realistische Einschätzung für alle Beteiligten zu geben. Die Ermittlung erfolgt nach drei Verfahren, die der Gesetzgeber festgelegt hat. Aber nicht nur beim Verkauf kommt es auf den Verkehrswert an, auch wer seine Immobilie beleihen oder an Angehörige verschenken oder vererben will, muss den Wert des Objekts kennen. Gleiches gilt für von Scheidung, Insolvenz oder Enteignung betroffener Immobilien Besitzer. Der Verkehrswert ist der auf den Stichtag der Verkehrswertermittlung bezogene Preis, der mit größter Wahrscheinlichkeit für ein Grundstück oder eine Immobilie am freien Markt zu erzielen wäre.

Online & Co.

Wer eine schnelle, aber grobe Einschätzung benötigt, was ein Haus oder eine Wohnung gerade wert ist, kann Online-Bewertungen im Internet zu Rate ziehen. Für rund 30 Euro erfahren Immobilien-Besitzer, was ihre Wohnung, ihr Einfamilien-, Reihen- oder Doppelhaus wert ist. Die Wohnlage bewertet das Programm automatisch anhand der Adresse. Die Ausstattung müssen Immobilien Besitzer auf einer Skala von sehr einfach bis sehr hochwertig selbst einstufen. Bei dieser Bewertungsmethode können Nutzer allerdings Besonderheiten, die Zu- oder Abschläge rechtfertigen, nur selten berücksichtigen.

Beispiele: Bergblick, unverbaute Lage, Haus direkt am See oder an der Bahnlinie. Noch günstiger kommen Immobilien Besitzer an Preisübersichten, wenn sie den Markt beobachten und Preise in örtlichen Tageszeitungen, Internet-Portalen, in Schaukästen bei Banken und Sparkassen sowie Maklern  vergleichen. Auf diese Art und Weise können alle Beteiligten für Standardobjekte eine erste brauchbare Einschätzung erhalten.

Wichtig: Eine Online-Bewertung erfüllt in keinem Fall die gesetzlichen Anforderungen nach § 194 BauGB und stellen daher lediglich eine grobe Einschätzung des Werts der Immobilie dar.

Makler

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, benötigt dagegen genaue Vorstellungen, welche Preisspanne für das Objekt angemessen ist. Hier sind Sachverständige wie etwa Makler unerlässlich.

Doch Vorsicht: Nicht alle sind seriös. Schwarze Schafe suchen den schnellen Abschluss plus Provision, sodass der Wert nicht immer realistisch eingeschätzt und Verkäufer das Objekt häufig unter Wert verkaufen. Eine Immobilie findet dagegen oft keinen Käufer, wenn sie erkennbar über dem Marktwert angeboten wird. Während der Wartezeit laufen Bewirtschaftungskosten für die Immobilie kontinuierlich weiter.

Zudem lassen die Zinserträge durch den erhofften Verkauf auf sich warten. Seriöse Makler verfügen über eine fundierte Ausbildung. Ein Indiz ist: Sie sind Mitglieder eines Immobilienverbandes, etwa des IVD. Ihnen werden neben einer umfassenden Aufnahmeprüfung regelmäßige Schulungen und Seminare abverlangt, zudem müssen sie eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung nachweisen.

Gutachter

Immobilien, die vom Standard abweichen oder Baumängel aufweisen, sollten stets von einem unabhängigen und qualifizierten Sachverständigen oder Gutachter bewertet werden. Auch Personen, die genau wissen müssen, was eine Immobilie wert ist, weil das Resultat für einen Rechtsstreit wichtig ist, sollten einen Experten beauftragen. Beispiele: Scheidung, Erbstreit oder Steuerforderungen. Ein Verkehrswertgutachten hat allerdings seinen Preis. Bei Sachverständigen wie Bauingenieuren oder Architekten fallen Honorare an, die frei ausgehandelt werden und bis zu 2000 Euro betragen.

Vorteile: Ein Gutachten gibt dem Verkäufer Klarheit über den tatsächlich erzielbaren Preis und bewahrt ihn davor, durch nicht marktgerechte Vorstellungen auf seiner Immobilie sitzen zu bleiben. Ein Gutachten ist zudem ein gutes Verkaufsargument. Es schafft Vertrauen beim Kaufinteressenten, dass ein erfahrener Sachverständiger die gewünschte Immobilie bereits sorgfältig geprüft hat.

Bank

Auch für Finanzierungsinstitute ist eine praxisgerechte Einschätzung des Wertes der Immobilie Voraussetzung für eine Finanzierungszusage. Banken sind oft zurückhaltend bei der Immobilienfinanzierung. Da sie kein Geld verlieren wollen, finanzieren sie deshalb meist nicht den gesamten Kaufpreis, um im Fall einer Zwangsversteigerung nicht drauf zuzahlen. Der dabei festgesetzte Beleihungswert entspricht in den meisten Fällen nur 80 Prozent vom Verkehrswert.

Finanzamt

Verkäufer von Immobilien sollten vor dem Fiskus auf der Hut sein. So müssen Verkäufer von vermieteten Immobilien (Anlageobjekt) den Verkaufsgewinn versteuern, wenn sie ihr Haus oder Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkaufen. Es liegt ein sogenanntes Spekulationsgeschäft vor. Erst wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen ist, ist der Verkauf für Privatpersonen steuerfrei. Ausnahme: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat, kann die Immobilie auch steuerfrei veräußern. Die zehnjährige Spekulationsfrist greift in diesen Fällen nicht.

Erben

Auch Erben sind an die gesetzlichen Bewertungsregeln gebunden. Seit 2009 ist der sogenannte Verkehrswert der Immobilie maßgebend. Die früheren Bewertungsregeln, durch die selbst genutzte Immobilien häufig nur mit 60 Prozent des Verkehrswerts eingingen, gibt es nicht mehr. Lediglich bei vermieteten Immobilien gewährt der Fiskus einen Abschlag von zehn Prozent vom Verkehrswert. Hat das Finanzamt den Wert einer Immobilie zu hoch angesetzt, können sich Erben und Beschenkte mit einem Gegengutachten wehren. Finanzamt und Gutachter greifen auf die drei normierten Verfahren bei der Wertermittlung zurück.

Freibeträge

Dank der Steuerfreibeträge haben Immobilien-Besitzer die Möglichkeit, schon zu Lebzeiten enorme Vermögenswerte wie Haus oder Eigentumswohnung an die Angehörigen zu übertragen. Jeder Elternteil kann jedem Sprössling alle zehn Jahre Werte bis zu 400.000 Euro steuerfrei übertragen. Dieser Freibetrag greift unabhängig davon, ob der Nachwuchs die geschenkte Immobilie selbst bezieht oder nicht. Da die Verkehrswerte durch die Reform höher geworden sind, sind die Freibeträge jetzt schneller „verbraucht“.