Immobilien Kauf oder Verkauf

Beim Immobilien Kauf oder Verkauf sollte man zunächst die wichtigste Frage klären:

Wie viel ist die Immobilie wirklich wert?

Nachdem die Preise für Immobilien in vielen Regionen Deutschlands kräftig gestiegen sind, tragen sich immer mehr Hausbesitzer mit dem Gedanken, ihr Eigenheim zu verkaufen.

Schnäppchen oder völlig überteuert? Das ist die Frage, die sich derzeit viele Immobilien-Besitzer und angehende Käufer stellen.

Der aktuelle Immobilienmarkt-Bericht der Gutachterausschüsse in Deutschland belegt: Es gibt enorme regionale Unterschiede in der Preisentwicklung für Immobilien.

Die Preise in Metropolen wie Berlin, München, Köln oder Hamburg im Rekordtempo steigen.

Im Gegensatz dazu warten in ländlichen Regionen die abseits der Ballungszentren liegen so manche Schnäppchen.

Dies gilt im übrigen prinzipiell für alle Bundesländer. Es gilt auch hier der einfache Grundsatz, je größer die Entfernung zum nächstgelegenen Ballungsraum, je niedriger sind die Immobilien-Preise.

Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Erwägung zieht, sollte vorher aber genau ermitteln, wie viel Geld er tatsächlich verlangen beziehungsweise bezahlen sollte.

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist das wichtigste Kriterium die Lage. Je besser die Lage, desto höher ist die Wertstabilität der Immobilie – und deshalb ist sie dort auch teurer.

Die Lage ist kaum veränderbar, der Zustand einer Immobilie kann jedoch jederzeit durch Renovierung und Sanierung verbessert werden.

Die meisten Besitzer bewerten ihre Immobilie viel zu positiv

Da die zentralen Lagen in Großstädten und Ballungszentren, die sanierten Altbauten am stärksten gefragt sind, neigen Verkäufer dazu, die Preisschraube nach oben zu kurbeln.

Für Interessenten stellt sich hier die Frage, ob es nicht schon viel zu teuer ist, hier noch einzusteigen.

Denn in diesen Regionen liegen die Preise der Wunsch-Immobilie meist jenseits des eigenen Budgets.

Problem: 

  • Die meisten Besitzer bewerten ihre Immobilie viel zu positiv!
  • Die meisten Käufer suchen dagegen Mängel, um den Preis zu drücken!

Fazit:

  • Unter dem Strich gibt es eine große Diskrepanz bei den Preisvorstellungen von Immobilien-Verkäufer und -Käufer.

Professionelle Immobilen Wertgutachten

Hilfe können hier unabhängige Gutachter bieten!

Damit bekommen Verkäufer und Käufer, aber auch Erblasser und Erben, Geschiedene sowie Enteignete eine realistische Einschätzung, was das Haus oder die Wohnung tatsächlich wert ist.

Professionelle Gutachter können den Wert einer Immobilie genau ermitteln. Dabei kommt es auf individuelle Faktoren wie Lage, Umgebung, Bausubstanz, Instandsetzungs- und Modernisierungs-Zustand und die Ausstattung und des Objekts an.

Egal, ob Verkauf, Scheidung oder Erbfall – immer stellt sich hier die Frage, wie Immobilien bewertet werden können.

Bei der Wertermittlung gibt es Unterschiede.

Gebrauchte Immobilien oder Grundstücke werden nach dem Marktwert (Verkehrswert) bestimmt.

Marktwert (Verkehrswert) entspricht dem Preis, der gewöhnlich und ziemlich sicher zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert muss also bezogen auf den im Gutachten angegebenen Stichtag die Marktverhältnisse wiedergeben.

Der Gesetzgeber hat für seine Ermittlung drei Verfahren festgelegt, die bei der Berechnung herangezogen werden.

Wer den angemessenen Wert seiner Immobilie wissen will, sollte den Preis allerdings nicht selbst ermitteln, sondern sich an einen unabhängigen und qualifizierten Immobilien Gutachter wenden!

Drei Verfahren

Wer den Preis seiner Immobilie zu hoch ansetzt, hat als Verkäufer schlechte Karten. Der Verkauf zieht sich hin. Am Ende müssen Verkäufer das Objekt unter Wert verkaufen.

Aber auch bei Erben oder Schenkungen kann es Probleme geben. Hat das Finanzamt den Wert einer Immobilie zu hoch angesetzt, können sich Erben und Beschenkte mit einem Immobilien Wertgutachten wehren.

Finanzamt und Gutachter greifen auf drei normierte Verfahren bei der Wertermittlung zurück: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren.

Die Verfahren sind abhängig von der Art der Immobilie, sodass zunächst geklärt werden muss, welche Art von Immobilie vorliegt, bevor überhaupt mit der Berechnung begonnen werden kann.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren bietet sich an bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern.

Grundlage sind die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise. Bei Bauland wird auf die Bodenrichtwert-Karte zurückgegriffen.

Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt die aktuelle Marktlage. Zum Vergleich werden Objekte in der gleichen Region mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen. Hinzu kommen Aspekte wie Infrastruktur und Zustand der Immobilie.

Bei der Bewertung zählen also beispielsweise die Grundstücksgröße, das Baujahr des Objekts, Baubeschreibung, Außenanlagen, die Lage, Infrastruktur. Informationen Umfeld der Immobilie wie etwa Nachbarschaft, Einkommens- und Altersverteilung werden ebenfalls berücksichtigt.

Wurden bei einem älteren Objekt kaum wertsteigernde oder werterhaltende Maßnahmen durchgeführt, schlägt sich das negativ auf den Wert nieder.

Bei in die Jahre gekommenen Immobilien werden zudem Wertminderungen angesetzt, die ein erfahrener Sachverständiger schätzen wird.

Besondere Ausstattungsmerkmale wie etwa Kamin, Instandsetzung- und Modernisierung Maßnahmen der letzten Jahre schlagen dagegen positiv zu Buche.

Beispiele: eine neue Heizungsanlage, Dach, Fassade, Fenster oder Bad- bzw. Kücheneinrichtung.

Das Vergleichswertverfahren kann jedoch nicht angewendet werden, wenn Vergleichsobjekte fehlen. Auch unterliegt der Verkehrswert Marktschwankungen, sodass das Verfahren oft nur eine Momentaufnahme abbildet. Wenn vergleichbare Objekte fehlen muss die Bewertung nach dem Sachwertverfahren ermittelt werden.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn Rendite und nicht Eigennutzung im Vordergrund steht, etwa bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien.

Zwei Komponenten sind bei der Bewertung maßgebend: der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen. In die Berechnung fließt die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahres Nettokaltmiete ein. Der Wert eines Gebäudes kann durch Kapitalisierung des Nettoertrags festgelegt werden. Der Nettoertrag entspricht dabei der erzielbaren Jahresmiete, der um die Bewirtschaftungskosten(dies sind: Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis sowie nicht umlagefähige Betriebskosten) vermindert wird.

Der Reinertrag wird nochmals um den Liegenschaftszinssatz des Grund und Bodens gekürzt (s. Rechnung unten). Das Ergebnis ist mit einem individuellen Vervielfältiger zu multiplizieren (Grundlage: Anlage 21 des Bewertungsgesetz). Der Bodenwert wird nach der Bodenrichtwert-Karte ermittelt und zum Gebäudewert addiert. Das Ergebnis ist der Ertragswert des Grundstücks.

Sachwertverfahren

Soweit es keine Vergleichsgrundstücke gibt oder übliche Mieten nicht ermittelt werden können, greift das Sachwertverfahren. Dabei werden der Wert des Bodens und der Wert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt. Die Herstellungskosten des Gebäudes werden unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung neu kalkuliert.

Bei selbst genutzten Immobilien ist der Sachwert der für die Beleihung üblicherweise maßgebende Wert. Bei den Herstellungskosten berücksichtigen Gutachter den jeweiligen Standard der Bauweise, ob diese eher einfach oder hochwertig ist. Wie gut die baulichen Anlagen in Schuss sind und wie viel ein Neubau kosten würde, beurteilen die Experten also beim Sachwertverfahren.

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