Grundstücks- und Immobilienbewertung

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung (auch veraltet Güterabschätzung) ist eine durch Rechtsnormen geregelte Wertermittlung, die durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Fachkenntnis einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (Immobilien) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Zwecke

Qualifizierung

Die Grundstücksbewertung wird in der Regel durch dafür qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung durchgeführt. Die Bezeichnung „Sachverständige/-r“ bzw. „Gutachter/-in“ ist in Deutschland nicht geschützt. Im Rechtsverkehr treten folgende übliche Formen auf:

  • der bei der Architektenkammer oder IHK öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
  • der freie Sachverständige (oft einem Verband angeschlossen)
  • der zertifizierte Sachverständige.

Die zertifizierten Sachverständigen werden auf der Grundlage der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf der Grundlage des Akkreditierungsstellengesetzes (AkkStelleG) sind im Bereich “Sachverständige Immobilienbewertung” derzeit (Stand Januar 2018) bei der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) fünf Zertifizierungsstellen akkreditiert:

  • DIAZert, Freiburg,
  • EIPOSCERT, Dresden,
  • HypZert GmbH, Berlin,
  • IQ-ZERT, Sankt Augustin,
  • Sprengnetter Zertifizierungs GmbH, Bad Neuenahr-Ahrweiler.

Grundsätzlich wird von einem Gutachter/Sachverständigen erwartet, dass er

  • über mehrjährige Berufserfahrung verfügt,
  • über überdurchschnittliche Immobilien-Fachkenntnisse verfügt,
  • Gutachten erstellen kann,
  • in wirtschaftlich geordneten Verhältnissen lebt,
  • die Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit bietet.

Sachverständige haben in der Regel eine wissenschaftliche Universitäts– oder Fachhochschulausbildung in ArchitekturBauingenieurwesenFacility ManagementVermessungsingenieurwesenBetriebswirtschaftslehreBauökonomieImmobilienökonomieStadtplanung oder Geographie und eine mehrjährige Berufserfahrung beziehungsweise Weiterqualifizierung auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung. Nach § 193 BauGB erstattet auch ein Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten.

Für die spezielle Qualifizierung („überdurchschnittliche Immobilien-Fachkenntnisse“) als Sachverständige/-r bieten Bildungsakademien einschlägige Lehrgänge an.

Ziel in der Grundstücksbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) im Sinne des § 194 BauGB. Dafür werden verschiedene anerkannte Wertermittlungsverfahren verwendet.

Deutsche Verfahren, normiert

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Mit einem Ausgleichsverfahren können kleine Unterschiede in der Grundstückbeschaffenheit ausgeglichen werden. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (§ 15 ImmoWertV).

Ertragswertverfahren

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa HotelsKrankenhäuser und Freizeitimmobilien (§§ 17 bis 20 ImmoWertV).

Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach den Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt, um zu einem regionalmarkt-konformen Ergebnis zu kommen (§§ 21 bis 23 ImmoWertV). Wichtige Hinweise zum Sachwertverfahren und zur Ermittlung von Sachwertfaktoren enthält die Sachwertrichtlinie.[1]

Anwendung

Diese drei genannten Verfahren sind in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet.

Als Ergänzung zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) zu beachten.

Deutsche Verfahren, nicht normiert

Das „Maklerverfahren“ ist eine einfache Methode zur groben Wertschätzung einer Immobilie. Dabei wird der Grundstück-Reinertrag mit einem von der Objektart abhängigen Faktor multipliziert. Beispiel: der 15-fache Wert. In diesem Fall wird der jährliche Reinertrag × 15 als Wert dieser Immobilie angenommen.

Das Residualwertverfahren dient zur Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises für eine Immobilie.

Was wird aus dem Haus?
Was wird aus dem Haus nachdem die Kinder erwachsen und ausgezogen sind, stehen Eltern oft mit sehr viel mehr Wohnraum und Grundstück da, als sie sinnvoll nutzen können. Wer soll sich später darum kümmern, wenn man selbst nicht mehr so fit ist? Denken Sie am besten frühzeitig über die verschiedenen Möglichkeiten Umbau, Sanierung, Verkauf, Umzug nach, um das Problem zu lösen.

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Erster Zugriff für die Mieter – Vorkaufsrecht für die Mieter!
Wenn die Mietwohnung zur Eigentumswohnung umgewandelt wird haben die Mieter in der Regel ein Vorkaufsrecht!

Für viele Mieter klingt es unbehaglich: Die Mietwohnung, in der man lebt, soll in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden. Drohen nun Mieterhöhung oder Kündigung wegen Eigenbedarfs?

Risiko beim Immobilien Schnäppchen-Kauf
Experten raten zur Vorsicht bei Immobilien Schnäppchen-Kauf bei Zwangsversteigerungen von Immobilien.

Zwangsversteigerungen bieten die Möglichkeit ein Haus unterhalb des Marktwertes zu erwerben. Zumindest theoretisch. In der Praxis bergen Zwangsversteigerungen erhebliche Risiken, die das vermeintliche Schnäppchen am Ende viel teurer machen können.

Was wird aus dem Haus?
Was wird aus dem Haus nachdem die Kinder erwachsen und ausgezogen sind, stehen Eltern oft mit sehr viel mehr Wohnraum und Grundstück da, als sie sinnvoll nutzen können. Wer soll sich später darum kümmern, wenn man selbst nicht mehr so fit ist? Denken Sie am besten frühzeitig über die verschiedenen Möglichkeiten Umbau, Sanierung, Verkauf, Umzug nach, um das Problem zu lösen.

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung ist eine durch Rechtsnormen geregelte Wertermittlung. Durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Fachkenntnis wird dabei der Immobilienwert ermittelt.
Im Rahmen Grundstücks- und Immobilienbewertung  wird ein Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (Immobilien) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.
Damit bekommen Verkäufer und Käufer, aber auch Erblasser und Erben, Geschiedene eine realistische Bewertung.

Nachrüstpflichten bei ältere Immobilien beziehen sich in den meisten Fällen auf die energetische Optimierung.
Ältere Immobilie entsprechen oft nicht dem aktuellen Standard.  Vom Vorbesitzer wurden sehr oft die gesetzlichen Vorgaben zur Nachrüstung vernachlässigt. Diese Immobilien müssen dann vom neuen Besitzer erst auf den aktuellen Stand gebracht werden.
Wenn Standard Öl- und Gas-Heizkessel älter als 30 Jahre sind besteht die Verpflichtung zum Austausch bzw. zur Nachrüstung.

Wofür benötigt man ein Immobilien Wertgutachten

Wer den realistischen Wert einer Immobilie wissen will, sollte sich an Experten für Immobilien Wertgutachten wenden und sich den Verkehrswert bzw. den Marktwert nach den gesetzlichen Vorgaben nach § 194 BauGB ermitteln lassen.

Verkehrswert bzw. Marktwert Gutachten
Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB sind verlässliche und ausführliche Gutachten über den Marktwert bzw. den Verkehrswert von einer Immobilie.

Beim Immobilien Kauf oder Verkauf sollte man zunächst die wichtigste Frage klären:
Wie viel ist die Immobilie wirklich wert?
Nachdem die Preise für Immobilien in vielen Regionen Deutschlands kräftig gestiegen sind, tragen sich immer mehr Hausbesitzer mit dem Gedanken, ihr Eigenheim zu verkaufen.
Schnäppchen oder völlig überteuert? Das ist die Frage, die sich derzeit viele Immobilien-Besitzer und angehende Käufer stellen.
Der aktuelle Immobilienmarkt-Bericht der Gutachterausschüsse in Deutschland belegt: Es gibt enorme regionale Unterschiede in der Preisentwicklung für Immobilien.