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  • Das kann teuer werden! Von der Finanzierung bis zur Planung

Das kann teuer werden! – Die typischen Fehler privater Bauherren

Von der Finanzierung bis zur Planung: Bei einem Hausbau müssen Privatpersonen viele Details entscheiden. Dabei kann auch einiges schiefgehen. Das kann dann teuer werden!

Sieben typische Fehler die private Bauherren häufig machen und welche sie unbedingt vermeiden sollten.

Mancher Traum vom Eigenheim endet im finanziellen Ruin. Zum Teil sind Bauherren daran nicht ganz unschuldig, weil sie zu blauäugig an die Sache herangehen. Doch ein Haus kauft man nicht eben mal wie ein Auto oder eine Waschmaschine. Oft ist es ein Projekt für das ganze Leben, das gut vorbereitet sein will. Diese Fehler sollten Hausbauer vermeiden:

Erster Fehler: Blind vertrauen und wenig vorbereiten

Bunte Prospekte, attraktive Musterhäuser – Bauherren sollten sich nicht davon blenden lassen. “Beim Kauf eines Geschirrspülers oder eines Kühlschranks gucken die Kunden automatisch nach Details wie Leistung und Stromverbrauch. Bei einem Haus aber, für das sie sich über Jahre verschulden, vertrauen viele blind dem Anbieter”, kritisiert Hans Schröder, Leiter des Regionalbüros Augsburg des Verbands Privater Bauherren. “Immobilien werden quasi per Handschlag gekauft, gerade jetzt, da die Nachfrage sehr hoch ist.”

Zweiter Fehler: Irgendein Grundstück kaufen

Grundstücke sind rar, trotzdem sollten Bauherren Grund und Boden nicht auf gut Glück kaufen. Denn nicht jedes Grundstück eignet sich für jeden Zweck, erklärt Klaus-Jürgen Edelhäuser, Vorstandsmitglied der Bayerischen Ingenieurkammer-Bau. So lassen sich manche Häuser auf Grundstücken in Hanglage zum Beispiel nicht realisieren. Dort ist das Bauen meist schwieriger und teurer als auf ebenerdigen Flächen.

Auch der Standort spielt eine große Rolle. Verkehr, Lärm, Schmutz können die Wohnqualität später erheblich beeinträchtigen. “Wer mit seinem Planer oder Architekten schon im Vorfeld bespricht, wie er in Zukunft leben will, kann viel Geld sparen”, erklärt Edelhäuser. Und das grenzt die Suche nach einem passenden Grundstück ein.

Dritter Fehler: Zu sehr auf den Preis fixieren

Schlüsselfertige Häuser sind praktisch. “Für den Bauherren haben sie den Vorteil, dass er sich die Komponenten nach seinen Wünschen zusammenstellen kann”, erläutert Udo Schumacher-Ritz vom Verein für Qualitäts-Kontrolle am Bau in Staufenberg. Dabei sollten Käufer aber nicht nur auf den Preis schauen, rät Edelhäuser. Ein günstiger Endpreis kann auch zustande kommen, “weil Produkte und Materialien eingebaut werden, die nicht die höchste Qualität haben.”

Vierter Fehler: Verträge nur überfliegen

Die Vertragsunterlagen studieren manche Bauherren erst dann genauer durch, wenn es schon fast zu spät ist – wenn erste Unstimmigkeiten drohen. “Dabei kann man bei genauerem Lesen feststellen, dass oftmals wichtige Leistungen gar nicht enthalten sind”, erläutert Schröder. Fehlt etwa der Punkt “Anschluss des Gebäudes an die Kanalisation”, muss der Bauherr für diese Arbeiten extra zahlen.

Fünfter Fehler: An der Beratung sparen

“Die allermeisten Bauherren sind Laien, die den Bauprozess nicht vollständig überblicken können”, sagt Schumacher-Ritz. Sie seien darauf angewiesen, dass auf dem Bau alles glatt läuft. “Aber das wird immer schwieriger, je komplexer das Bauen wird.” Vor allem an den Schnittstellen zwischen den einzelnen Gewerken gibt es Reibungspunkte, die zu Qualitätsverlusten führen können. Das Potenzial ist groß, immerhin agieren bis zu 22 Gewerke an einem Einfamilienhaus. “Wer sicher gehen will, muss sich einen kundigen Vertrauten suchen, der die Bauabschnitte überwacht“, rät Schröder.

Ein Bausachverständiger kennt die Abläufe und kontrolliert in mehreren Etappen, etwa bevor die Baugrube geschlossen oder das Dach eingedeckt wird oder elektrische, heizungstechnische und sanitäre Rohinstallation verputzt werden. “Eventuelle Mängel sind dann noch sichtbar und können ohne großen Aufwand beseitigt werden. Das spart Kosten”, sagt Schröder. Werden Mängel zugebaut, kann dies später zu Rechtsstreitigkeiten führen.

Sechster Fehler: Eigenleistungen überschätzen

Wer selbst Hand anlegt, kann Geld sparen. Doch: “Viele Bauherren muten sich zu viel zu. Selbst wenn sie versierte Heimwerker sind, überschätzen sie oft den Zeitaufwand für die Eigenleistungen”, sagt Schröder. Wenn sich Berufstätige meist nur am Wochenende und im Urlaub um die Baustelle kümmern können, ist das nicht viel. Und nicht jede Tätigkeit eignet sich für Baulaien. “Malerarbeiten, Verlegen der Bodenbeläge und Gestaltung der Außenanlagen, das sind klassische Eigenleistungen, die jedem Bauherren zuzutrauen sind”, erklärt Schumacher-Ritz. Übernehmen Laien andere Arbeiten, können sie den Bauablauf durcheinander bringen.

Siebter Fehler: Rechnungen zu früh bezahlen

“Bauherren sollten immer nur das bezahlen, was vereinbart wurde”, rät Schröder. Die Schlussrechnung also erst begleichen, wenn der Bau abgenommen wurde. “Wird das Geld ohne Vor- und Einbehalte eher überwiesen, kann der Bau als mängelfrei abgenommen gelten” – auch ohne offizielle Bauabnahme. Zeigen sich später Mängel, kann dies für den Bauherren teuer werden. Die Beweislast liegt dann bei ihm. Unter Umständen muss er für die Beseitigung der Schäden selbst aufkommen.

Quelle: n-tv.de , Katja Fischer, dpa

Damit Sie bei Ihrem Immobilien-Projekt, egal ob Kauf, Neubau, Umbau oder Sanierung, nicht durch Fehler viel Geld verlieren bieten wir Ihnen unsere Unterstützung und Beratung an. Kontaktieren Sie uns einfach damit Sie sich teure Fehler und viel Ärger ersparen!

BSV Rüdiger Meixner – Das Gutachter und Bausachverständigenbüro aus Schenklengsfeld

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Grundstücks- und Immobilienbewertung

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung ist eine durch Rechtsnormen geregelte Wertermittlung. Durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Fachkenntnis wird dabei der Immobilienwert ermittelt.

Im Rahmen Grundstücks- und Immobilienbewertung  wird ein Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (Immobilien) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Damit bekommen Verkäufer und Käufer, aber auch Erblasser und Erben, Geschiedene eine realistische Bewertung.

Dabei wird immer im Gutachten ausgewiesen was das Haus oder die Wohnung tatsächlich wert sind.

Immer durch zertifizierte und unabhängige Sachverständige Gutachter!

Professionelle Gutachter können den Wert einer Immobilie genau ermitteln. Dabei kommt es auf individuelle Faktoren wie Lage, Umgebung, Bausubstanz, Instandsetzungs- und Modernisierungs-Zustand und die Ausstattung des Objekts an. Ob Verkauf, Scheidung oder Erbfall – immer stellt sich hier die eine Frage:

Wie können die Immobilien bewertet werden?

Bei der Grundstücks- und Immobilienbewertung gibt es Unterschiede.

Gebrauchte Immobilien oder Grundstücke werden nach dem Marktwert (Verkehrswert) bestimmt.

Der Marktwert (Verkehrswert) entspricht dem Preis, der gewöhnlich und ziemlich sicher zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert muss also bezogen auf den im Gutachten angegebenen Stichtag die Marktverhältnisse wiedergeben.

Der Gesetzgeber hat für seine Ermittlung drei Verfahren festgelegt, die bei der Berechnung herangezogen werden.

Wer den angemessenen Wert seiner Immobilie wissen will, sollte den Preis allerdings nicht selbst ermitteln.

Die Immobilien Wertermittlung sollten immer unabhängigen und qualifizierten Immobilien Gutachtern überlassen wenden.

Es gibt drei Verfahren zur Immobilien Wertermittlung

Wer den Preis seiner Immobilie zu hoch ansetzt, hat als Verkäufer schlechte Karten. Der Verkauf zieht sich hin. Am Ende müssen Verkäufer das Objekt meist unter Wert verkaufen.

Aber auch bei Erben oder Schenkungen kann es Probleme geben. Hat das Finanzamt den Wert einer Immobilie zu hoch angesetzt, können sich Erben und Beschenkte mit einem Immobilien Wertgutachten wehren.

Finanzamt und Gutachter greifen dabei auf drei normierte Verfahren bei der Wertermittlung zurück. Es gibt folgende Verfahren:

  1. das Vergleichswertverfahren.
  2. das Ertragswertverfahren.
  3. das Sachwertverfahren.

Die Verfahren sind abhängig von der Art der Immobilie. Zunächst muss geklärt werden welche Art von Immobilie vorliegt. Erst danach kann mit der Berechnung begonnen werden.

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren bietet sich an bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern.

Grundlage sind die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise. Bei Bauland wird auf die Bodenrichtwert-Karte zurückgegriffen.

Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt die aktuelle Marktlage. Zum Vergleich werden Objekte in der gleichen Region, mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen.

Hinzu kommen Aspekte wie Infrastruktur und Zustand der Immobilie.

Bei der Bewertung zählen also beispielsweise die Grundstücksgröße, das Baujahr des Objekts, Baubeschreibung, Außenanlagen, die Lage, Infrastruktur.

Informationen Umfeld der Immobilie wie etwa Nachbarschaft, Einkommens- und Altersverteilung werden ebenfalls berücksichtigt.

Wurden bei einem älteren Objekt kaum wertsteigernde oder werterhaltende Maßnahmen durchgeführt, schlägt sich das negativ auf den Wert nieder.

Bei in die Jahre gekommenen Immobilien werden zudem Wertminderungen angesetzt, die ein erfahrener Sachverständiger schätzen wird.

Besondere Ausstattungsmerkmale wie etwa Kamin, Instandsetzung- und Modernisierung Maßnahmen der letzten Jahre schlagen dagegen positiv zu Buche.

Beispiele: eine neue Heizungsanlage, Dach, Fassade, Fenster oder Bad- bzw. Kücheneinrichtung.

Das Vergleichswertverfahren kann jedoch nicht angewendet werden, wenn Vergleichsobjekte fehlen.

Auch unterliegt der Verkehrswert Marktschwankungen, sodass das Verfahren oft nur eine Momentaufnahme abbildet.

Wenn vergleichbare Objekte fehlen muss die Bewertung nach dem Sachwertverfahren ermittelt werden.

2. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn Rendite und nicht Eigennutzung im Vordergrund steht, etwa bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien.

Zwei Komponenten, der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen sind bei der Bewertung maßgebend. In die Berechnung fließt die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahres Nettokaltmiete ein.

Der Wert eines Gebäudes kann durch Kapitalisierung des Nettoertrags festgelegt werden. Der Nettoertrag entspricht dabei der erzielbaren Jahresmiete, der um die Bewirtschaftungskosten vermindert wird.

Der Reinertrag wird nochmals um den Liegenschaftszinssatz des Grund und Bodens gekürzt. Das Ergebnis ist mit einem individuellen Vervielfältiger zu multiplizieren.

Der Bodenwert wird nach der Bodenrichtwert-Karte ermittelt und zum Gebäudewert addiert. Das Ergebnis ist der Ertragswert des Grundstücks.

3. Sachwertverfahren

Soweit es keine Vergleichsgrundstücke gibt oder übliche Mieten nicht ermittelt werden können, greift das Sachwertverfahren.

Dabei werden der Wert des Bodens und der Wert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt.

Die Herstellungskosten des Gebäudes werden unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung neu kalkuliert.

Bei selbst genutzten Immobilien ist der Sachwert der für die Beleihung üblicherweise maßgebende Wert.

Bei den Herstellungskosten berücksichtigen Gutachter den jeweiligen Standard der Bauweise, ob diese eher einfach oder hochwertig ist.

Wie gut die baulichen Anlagen in Schuss sind und wie viel ein Neubau kosten würde, beurteilen die Experten also beim Sachwertverfahren.

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Nachrüstpflichten bei ältere Immobilien beziehen sich in den meisten Fällen auf die energetische Optimierung.
Ältere Immobilie entsprechen oft nicht dem aktuellen Standard.  Vom Vorbesitzer wurden sehr oft die gesetzlichen Vorgaben zur Nachrüstung vernachlässigt. Diese Immobilien müssen dann vom neuen Besitzer erst auf den aktuellen Stand gebracht werden.
Wenn Standard Öl- und Gas-Heizkessel älter als 30 Jahre sind besteht die Verpflichtung zum Austausch bzw. zur Nachrüstung.