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Wenn Bauschäden die Finanzierung belasten

Wenn Bauschäden die Finanzierung belasten

  • Wenn Bauschäden die Finanzierung belasten

Wenn Bauschäden die Finanzierung belasten:

Unbedingt Puffer in der Baufinanzierung einplanen

Bauschäden am Traumhaus belasten die Finanzierung und sind der Alptraum eines jeden Häuslebauers. Der Umzug kommt später, das Geld wird knapp. Ein finanzielles Polster in der Baufinanzierung und unabhängige Baubegleitung federn einiges ab.

Das eigene Haus ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Pannen bei diesem Projekt rauben nicht nur den letzten Nerv, sondern kommen angehende Wohneigentümer auch teuer zu stehen. Bauschäden verursachen im Schnitt rund 84.000 Euro Kosten, das sind rund 55.000 Euro mehr als vor gut zehn Jahren, wie aus dem im Auftrag des Bauherren-Schutzbunds (BSB) erstellten Bauschadenbericht hervorgeht. Bauherren und Käufer können vorbeugen. Ein finanzielles Polster in der Baufinanzierung und unabhängige Baubegleitung federn einiges ab.

Zeitverzug und Ausgaben für die Schadensbeseitigung gehören nach Auskunft von BSB-Geschäftsführer Florian Becker zu den größten Belastungen des Baubudgets. Beides schlägt direkt auf die Baufinanzierung durch. “Verzögerter Umzug, weiterlaufende Miete, zahlen von Bereitstellungszinsen an die Bank, weil sich Abnahme und Schlussrechnung nach hinten schieben”, listet Becker Posten auf, die die ursprüngliche Kalkulation über den Haufen werfen. Ein finanzielles Polster in der Baufinanzierung und unabhängige Baubegleitung federn einiges ab.

Wenn am Bau etwas schief geht, geht es schnell um 50.000 Euro

Hinzu kommt, dass zukünftige Eigentümer Schäden oftmals zunächst auf eigene Kosten beheben lassen wollen, um einen teuren Baustillstand zu vermeiden. Die Ausgaben für zusätzliche Handwerker und Material können sie sich im besten Fall zwar hinterher von der ursprünglichen Baufirma zurückholen. Aber das Geld, um einen anderen Handwerker zu beauftragen, muss man erst einmal haben.

Abgesehen davon müssten rechtliche Voraussetzungen beachtet werden. Auch das Honorar für einen Anwalt streckt der angehende Eigenheimbesitzer erst einmal vor. Rechtsschutzversicherungen greifen oft nicht. “Nahezu alle schließen Baustreitigkeiten aus oder decken einen extrem niedrigen Streitwert ab”, erklärt Becker. “Am Bau geht es aber schnell um 50.000 Euro.”

Der Bauschadenbericht preist in diese Summen über die eigentlichen Fehler hinaus unter anderem Aufwendungen zu deren Behebung sowie Anwalts- und Gerichtskosten und steigende Baupreise ein.

Der Analyse zufolge ist ein Teil der Bauherren gleich mit verschiedenen Schäden konfrontiert: Probleme mit Dächern, Decken, Fußböden und Wänden gehören zu den anfälligen Gewerken, Feuchtigkeit belegt ebenfalls einen vorderen Platz.

Wenn Bauschäden die Finanzierung belasten ist man gut beraten in der Baufinanzierung einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen

Schlecht für Bauherren: Das Beheben gerade solcher Schäden ist meistens richtig teuer. Holzbretter auf dem feuchten Dachboden zu ersetzen, schlägt schnell mit 20.000 Euro zu Buche.

Damit die Finanzierung trotzdem standhält, empfiehlt Stephan Scharfenorth vom Online-Portal Baufi24.de, von Anfang an einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen. In Verhandlungen mit dem Kreditgeber könnten außerdem Konditionen besprochen werden, die die Hausbank für eine eventuelle Nachfinanzierung aufrufen würde.

Der BSB konkretisiert Puffer in Zahlen: zwei bis drei Monate Zeit über den festgeklopften Fertigstellungstermin hinaus einkalkulieren und fürs Erste mindestens 5000 Euro in der Hinterhand haben, um im Fall des Falles ohne weitere Kreditspritze von der Bank handlungsfähig zu bleiben. Finanzieller Spielraum verbessert im Schadensfall die Verhandlungsposition gegenüber dem Bauunternehmen. Ansonsten müssten Häuslebauer womöglich Zugeständnisse machen, “die man ohne Druck nicht machen würde”, meint BSB-Geschäftsführer Becker.

Zu den Tipps von Scharfenorth gehört außerdem, sich einen unabhängigen Baubetreuer an die Seite zu holen. Dieser vertritt die Interessen des Bauherrn gegenüber den ausführenden Firmen und klopft ihnen bei Bedarf auf die Finger. Die Fachleute sollten bereits in der Planungsphase mit von der Partie sein, um Fehler vermeiden, erkennen und ausbügeln zu können, bevor diese sich zur großen Projektbelastung auswachsen.

Baubegleiter kann sinnvoll sein

Gerade bei Bauträger-Vorhaben sei frühzeitige Begleitung sinnvoll, meint Andrea Blömer, Bausachverständige aus Iserlohn in Nordrhein-Westfalen. “Die Ausführungsplanung wird selten vorgelegt”, berichtet sie aus ihrer Erfahrung als Baubegleiterin für den Verband Privater Bauherren (VPB). Doch genau da kann der Teufel im Detail stecken, etwa bei Wand-, Tür- und Fensteranschlüssen. Ein Bauleiter, der draußen direkt korrigierend eingreifen könnte, ist selten ständig präsent. “Er betreut viele Projekte”, sagt Blömer. Außerdem arbeitet der Fachmann im Auftrag der Firma oder des Bauträgers.

Baubegleiter gucken sich auf Wunsch nicht nur Vertrag und Planung an, sondern gehen auch auf die Baustelle. Die Zahl der Kontrollbesuche wird mit dem Bauherren abgesprochen. Mängel werden protokolliert sowie Empfehlungen zur Fehlerbeseitigung gemacht und Fristen vorgeschlagen, bis wann die Korrekturen zu erledigen sind. Mit den Unterlagen in der Hand kann der Bauherr die ausführende Firma auffordern, Abhilfe zu schaffen. Im Streitfall diene das Protokoll als Beweis, “dass der Bauherr sich gemeldet hat”, ergänzt Blömer.

Zu finden sind die Experten unter anderem über die Kammern, über Verbände und das Internet. Sie arbeiten auf Honorarbasis. Den Aufwand für ein Einfamilienhaus ohne Keller schätzt der BSB auf etwa 3000 Euro. Das ist weniger, als das Traumhaus ganz oder teilweise in den Sand zu setzen.

Welche Förderung gibt es 2019 für Hausbau und Sanierung?

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Baubegleitende Qualitätskontrollen

Baubegleitende Qualitätskontrolle

Baubegleitende Qualitätskontrolle durch unsere Immobiliengutachter

Durch Baubegleitende Qualitätskontrolle werden frühzeitig Fehler und Mängel in der Bauausführung erkannt.
Diese werden dokumentiert und dienen der Beweissicherung.
Dadurch können die am Bau beteiligten Fachplaner, Fachbauleiter und ausführende Unternehmen umgehend über die fehlerhafte/mangelhafte Ausführungen informiert und zur Nachbesserung aufgefordert werden.
Das erspart Ihnen als Bauherrn Kosten und Ärger für ansonsten oft erst nach Ablauf der Gewährleistungsfristen erkennbare Mängel und die danach teure Sanierung der Mängel.

Frühzeitige Mängel-Erkennung – statt später teure Mängel-Sanierung!

Durch die Baubegleitende Qualitätskontrolle aller am Bau ausgeführten Gewerke erkennen unsere Immobiliengutachter frühzeitig Mängel in der Bauausführung. Dadurch ergeben sich für die Bauherrschaft erhebliche Einsparungen für nachträgliche teuere Mängel-Sanierung. 

Unsere Philosophie ist unser Grundsatz:

“Vorsorge ist besser als Nachsorge”!

Unsere Philosophie ist nicht die Erstellung von Gutachten nachdem bereits Mängel oder Bauschäden entstanden sind. Wir wollen das Ihr Traumhaus von Anfang an auf einem “sicheren Fundament” steht!

Sichern Sie sich daher bitte rechtzeitig vor Baubeginn die Hilfe unserer Bausachverständigen Immobiliengutachter!


Nach einem  aktuellen Bericht vom Bauherren-Schutzbund e.V. wurde erschreckend festgestellt:

  • Die Anzahl der Bauschäden beim Neubau von Wohngebäuden haben seit dem Eintreten des Baubooms um 89 Prozent zugenommen.
  • Durchschnittlich sind die Kosten durch Bauschäden von 49.000 Euro in 2006/2008 auf aktuell knapp 84.000 Euro gestiegen.
  • Mit steigender Tendenz entstehen jedes Jahr durchschnittlich Bauschäden und Mängel pro Wohngebäude von mehr als 80.000,-€.
  • Die Anzahl der Bauschäden und Mängel sind im Zeitraum von 2006 auf aktuell um 89% gestiegen!
  • Beseitigungskosten von Bauschäden und Mängeln betragen schnell bis ca. 61.000,-€ pro Objekt.
  • Pro Objekt entstehen ca. 61 Mängel.

Der Immobiliengutachter hat die Möglichkeit zum Vorteil des Bauherrn eine baubegleitende Qualitätskontrolle mit mehreren Audits durchzuführen.


  • Bereits vor Baubeginn wird umfassend beraten um dadurch eine Verbesserung der Planungsleistung zu erzielen.
  • Unabhängige, mehrstufige, Baubegleitende Qualitätskontrolle vermeidet wirtschaftlichen Schaden durch Bau-Mängel.
  • Regelmäßige nachweisliche Weiter- und Fortbildungen gewährleisten, dass der Baugutachter immer über den neusten Stand von technischen Normen und Richtlinien verfügt.
  • Durch die vorgesehenen Prüfungsphasen können Mängel frühzeitig erkannt und beseitigt werden.
  • Dadurch können gravierende Folgeschäden und hohe Mängelbeseitigungskosten vermieden werden.
  • Aufgrund der bau-begleitenden Qualitätskontrolle durch den Bausachverständigen, können festgestellte Mängel bereits vor Ort auf der Baustelle besprochen und deren Beseitigung veranlasst werden.
  • Über bestimmte Ausführung bestehen oft unterschiedliche Meinungen und Ansichten wie diese auszuführen sind.
    In diesem Fall ist es notwendig sehr schnell in einem Termin zu klären, dass die Ausführung nach dem aktuellsten Regeln der Technik erfolgt.
  • Nach jedem Baustellen-Termin erhalten Sie als Bauherr einen ausführlichen Bericht über das Ergebnis des Termines, ggf mit entsprechendem Bildmaterial.
  • Dadurch entsteht quasi nebenbei eine Beweissicherung in dem der aktuelle IST – Zustand dokumentiert wird und später so eine Veränderung festgestellt werden kann.

Im Rahmen einer baubegleitenden Qualitätskontrolle werden folgende optimierte Prüfungsphasen/Audits durchgeführt:


  • Überprüfung der Ausführungspläne auf Basis der Liefer- und Leistungsbeschreibung, Werkplänen, Details, Berücksichtigung des Bodengutachtens.
  • Keller-Überprüfung, Prüfung der Außenabdichtung vor dem Verfüllen der Baugrube.
  • Überprüfen der Rohbau-Arbeiten, des Dachstuhls und der Dacheindeckung.
  • Prüfung der Roh-Installation von Heizung, Sanitär und Elektro vor Innenputz.
  • Dämmung und winddichten Anschlüsse der Dampf-Bremse und Einbau der Fenster überprüfen.
  • Innenputz- und Estrich-Arbeiten überprüfen.
  • Nach Fertigstellung Überprüfung sämtlicher Innenausbauten vor oder bei der Endabnahme.

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