Grundstücks- und Immobilienbewertung

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung (auch veraltet Güterabschätzung) ist eine durch Rechtsnormen geregelte Wertermittlung, die durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Fachkenntnis einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (Immobilien) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Zwecke

Qualifizierung

Die Grundstücksbewertung wird in der Regel durch dafür qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung durchgeführt. Die Bezeichnung „Sachverständige/-r“ bzw. „Gutachter/-in“ ist in Deutschland nicht geschützt. Im Rechtsverkehr treten folgende übliche Formen auf:

  • der bei der Architektenkammer oder IHK öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
  • der freie Sachverständige (oft einem Verband angeschlossen)
  • der zertifizierte Sachverständige.

Die zertifizierten Sachverständigen werden auf der Grundlage der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf der Grundlage des Akkreditierungsstellengesetzes (AkkStelleG) sind im Bereich “Sachverständige Immobilienbewertung” derzeit (Stand Januar 2018) bei der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) fünf Zertifizierungsstellen akkreditiert:

  • DIAZert, Freiburg,
  • EIPOSCERT, Dresden,
  • HypZert GmbH, Berlin,
  • IQ-ZERT, Sankt Augustin,
  • Sprengnetter Zertifizierungs GmbH, Bad Neuenahr-Ahrweiler.

Grundsätzlich wird von einem Gutachter/Sachverständigen erwartet, dass er

  • über mehrjährige Berufserfahrung verfügt,
  • über überdurchschnittliche Immobilien-Fachkenntnisse verfügt,
  • Gutachten erstellen kann,
  • in wirtschaftlich geordneten Verhältnissen lebt,
  • die Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit bietet.

Sachverständige haben in der Regel eine wissenschaftliche Universitäts– oder Fachhochschulausbildung in ArchitekturBauingenieurwesenFacility ManagementVermessungsingenieurwesenBetriebswirtschaftslehreBauökonomieImmobilienökonomieStadtplanung oder Geographie und eine mehrjährige Berufserfahrung beziehungsweise Weiterqualifizierung auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung. Nach § 193 BauGB erstattet auch ein Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten.

Für die spezielle Qualifizierung („überdurchschnittliche Immobilien-Fachkenntnisse“) als Sachverständige/-r bieten Bildungsakademien einschlägige Lehrgänge an.

Ziel in der Grundstücksbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) im Sinne des § 194 BauGB. Dafür werden verschiedene anerkannte Wertermittlungsverfahren verwendet.

Deutsche Verfahren, normiert

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Mit einem Ausgleichsverfahren können kleine Unterschiede in der Grundstückbeschaffenheit ausgeglichen werden. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (§ 15 ImmoWertV).

Ertragswertverfahren

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa HotelsKrankenhäuser und Freizeitimmobilien (§§ 17 bis 20 ImmoWertV).

Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach den Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt, um zu einem regionalmarkt-konformen Ergebnis zu kommen (§§ 21 bis 23 ImmoWertV). Wichtige Hinweise zum Sachwertverfahren und zur Ermittlung von Sachwertfaktoren enthält die Sachwertrichtlinie.[1]

Anwendung

Diese drei genannten Verfahren sind in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet.

Als Ergänzung zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) zu beachten.

Deutsche Verfahren, nicht normiert

Das „Maklerverfahren“ ist eine einfache Methode zur groben Wertschätzung einer Immobilie. Dabei wird der Grundstück-Reinertrag mit einem von der Objektart abhängigen Faktor multipliziert. Beispiel: der 15-fache Wert. In diesem Fall wird der jährliche Reinertrag × 15 als Wert dieser Immobilie angenommen.

Das Residualwertverfahren dient zur Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises für eine Immobilie.

Beiträge

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  • Neue Effizienzklasse für die Heizung
 

Neue Effizienzklasse für die Heizung kommt – A+++ ist neu, E bis G entfallen – 

Neue Effizienzklasse für die Heizung

Damit die Hersteller von Heizungen sparsamere Anlagen entwickeln, verschärft die EU die Klassifizierung der Geräte. Im Laufe des Jahres 2019 entfallen daher für neue Heizkessel die niedrigsten Klassen auf dem EU-Label.

Was bedeutet die neue Effizienzklasse für die Heizung für Verbraucher?

Neue Heizkessel tragen ein EU-Label: Es gibt mit einer farbigen Skala an, wie effizient die Anlage ist. Die Anforderungen werden sich im Laufe des Jahres 2019 verschärfen. Ab 26. September wird die neue Effizienzklasse A+++ eingeführt, die Stufen E bis G entfallen.

Das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau rät, beim Neukauf eines Heizkessels die Neuerungen jetzt schon zu bedenken und konventionelle Öl- und Gasgeräte mit niedriger Effizienz zu meiden.

Mit der Verschärfung der Effizienzklassen für die Heizung soll der Druck auf die Hersteller erhöht werden, effizientere Heizungsanlagen in den Handel zu bringen und ältere vom Markt zu nehmen, erklärt Frank Hettler von Zukunft Altbau. Bereits 2021 oder 2022 soll die nächste Verschärfung kommen.

Daher können auch nicht mehr alle Heizungen in gute Klassen gelangen. In die besten Kategorien A+++ bis A+ kommen Anlagen, wenn sie regenerative Energien nutzen – also etwa Holzheizungen, effiziente Wärmepumpen und Solarkollektoren als Ergänzung zur herkömmlichen Wärmeerzeugung. Für Anlagen mit Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) sind die Noten A+++ bis B möglich, erläutert Zukunft Altbau.

Einstufung von Gas- und Ölheizungen

Gas- und Ölheizungen mit Brennwerttechnik werden abgewertet von bisher A+ auf die Klassen A bis B. Allerdings ist eine bessere Einstufung noch möglich, wenn die Anlagen mit Technologien zur Nutzung von erneuerbaren Energien kombiniert werden. Das können eine Solarthermieanlage oder eine Wärmepumpe sein.

Niedertemperaturgeräte, die die im Abgas enthaltene Energie nicht ausnutzen, erreichen nur noch die Effizienzkategorie C. Sie dürfen laut Zukunft Altbau nur noch in bestimmten Mehrfamilienhäusern eingesetzt werden. Verbraucher werden im Handel bereits keine Geräte der Klasse D mehr finden, aber sie werden zum Beispiel in anderen EU-Ländern noch angeboten.

Für welche Heizungen und Heizgeräte sind die Label verpflichtend?

Nicht alle Geräte aber tragen überhaupt ein EU-Label. Pflicht ist es für neue Heizgeräte und Warmwasserbereiter bis 70 Kilowatt Leistung. Außerdem sind Warmwasserspeicher bis einschließlich 500 Liter Speichervolumen sowie Produktkombinationen etikettiert. Und die nun ausgebaute Klassifizierung gilt für neue Einzelraumheizgeräte bis 50 Kilowatt Leistung, etwa Pelletöfen und andere Holzheizungen.

Allerdings können Verbraucher sich bei der Auswahl eines Heizkessels nur bedingt auf die Informationen des Labels stützen, betonen die Experten. Denn seine Aussagekraft ist begrenzt. Zwar ist das Etikett ähnlich gestaltet wie die Label für Elektrogeräte wie TV oder Waschmaschine. Aber es enthält keine echten Vergleichsangaben zu den Betriebskosten, sondern es werden Informationen zu Anlagen mit unterschiedlich teuren Energieträgern gegenübergestellt, beispielsweise Öl- und Stromheizungen.

Dazu kommt, dass sich der Energieverbrauch einer Heizung immer im Zusammenspiel mit dem Energiestandard des Gebäudes ergibt. Dieser basiert etwa auch darauf, wie gut es gedämmt ist. Und jeder Besitzer reguliert die Raumwärme anders. Daher sollten Hausbesitzer sich immer von einem Fachmann individuell beraten lassen.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa

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Modernes Bauen

Energieautark oder doch nur Energieeffizient

Energieautark Bauen durch den Einsatz  moderner  Haustechnik.

Wie und Energie-effizient oder  sogar Energie-autark sind die Häuser?

Wer ein Haus bauen will, wird mit vielen Begriffen modernes Bauen konfrontiert. Was ist ein Effizienzhaus? Ist es besser als ein Nullenergiehaus? Und welche Vorteile bietet ein Plusenergiehaus? Ein Überblick der aktuellen Baustandards in Sachen Energieeffizienz.

Häuser verbrauchen in der Regel Energie. Aber manche können die benötigte Energie durch den Einsatz moderner Bauweisen auch selbst produzieren – teils sogar mehr als der Haushalt selbst verbraucht.  Auf dem Markt kursieren verschiedene Begriffe für solche hocheffizienten Gebäude: Effizienzhaus, Nullenergiehaus, Plusenergiehaus, Passivhaus, energieautarkes Haus. Was steckt dahinter?

Der Begriff Effizienzhaus beschreibt Häuser mit bestimmten Energiestandards. Dabei handelt es sich um eine Kategorisierung der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die dafür Fördermittel und zinsgünstige Kredite vergibt. “Der Mindeststandard, nach dem heute Einfamilienhäuser gebaut werden, ist das KfW-Effizienzhaus”, erklärt Franz Michel vom Verbraucherzentrale Bundesverband. Ein Effizienzhaus 100 entspricht im Energieverbrauch den Werten, die die aktuelle Energieeinsparverordnung (EnEV) als Referenzgebäude vorgibt. “Dieser Verbrauch liegt aber weit über dem, was im Neubau heute zulässig ist”, sagt Michel.

Je kleiner die Kennzahl, desto besser ist die Energieeffizienz des Gebäudes also. Das KfW-70-Haus ist energieeffizienter als das Referenzgebäude, weil es 30 Prozent weniger Energie verbraucht. Es ist zugleich der Mindeststandard für Neubauten. Diese müssen gut gedämmt sein, es müssen aber nicht zwingend erneuerbare Energien verwendet werden. Das Heizen etwa mit Gas ist auch erlaubt. “Wer Förderung von der KfW für seinen Neubau möchte, muss aber eine Stufe besser bauen”, sagt Michel.

Das Nullenergiehaus

Das Nullenergiehaus produziert so viel Energie, wie es selbst verbraucht. Möglich ist das zum Beispiel durch eine eigene Photovoltaik- oder Solarthermieanlage. “Entscheidend dabei ist die Jahresbilanz, nicht jeder einzelne Tag”, erklärt Christian Stolte, Bereichsleiter Energieeffiziente Gebäude bei der Deutschen Energie-Agentur (dena). Daher sind Nullenergiehäuser an das Stromnetz angeschlossen, denn sie brauchen darüber hinaus noch Energie in schlechten Zeiten, in denen die Produktion aus der eigenen Photovoltaikanlage nicht ausreicht. Eine gute Dämmung und große, nach Süden ausgerichtete Fensterflächen verbessern die Energiebilanz.

Das Plusenergiehaus

Ein Plusenergiehaus produziert über das Jahr gesehen mehr Energie, als seine Bewohner benötigen. “Entscheidend ist eine sehr gut gedämmte Gebäudehülle”, erklärt Stolte. Damit lassen sich Wärmeverluste reduzieren. In einem Plusenergiehaus wird der Energiebedarf komplett aus regenerativen Energien gedeckt. Die Wärme wird zum Beispiel mit Wärmepumpen oder Solarthermieanlagen erzeugt, Strom kommt aus Photovoltaikanlagen. “Plusenergiehäuser sind unterschiedlich effizient, es gibt keinen einheitlichen Standard. Energieautark sind sie nicht automatisch”, betont Stolte. Auch diese Gebäude brauchen unter Umständen in schlechten Zeiten noch Energie aus dem Netz.

Das Passivhaus

Das Passivhaus hat mit 15 Kilowattstunden pro Quadratmeter den niedrigsten Heizwärmebedarf aller Haustypen. “Hier liegt der Fokus auf dem sehr sparsamen Verbrauch”, erläutert Georg Dasch, Vorsitzender des Sonnenhaus-Instituts in Straubing. Passivhäuser nutzen nicht die klassische Heizung, sondern passive Wärmequellen wie die Sonneneinstrahlung und die Körperwärme von Personen. Bei höherem Energiebedarf in der kalten Jahreszeit müssen auch Passivhäuser zusätzliche Energie von außen beziehen.

Das energieautarke Haus

“Energieautark ist ein Haus, wenn es wirklich mit der Energie auskommt, die es selbst erzeugt, und zwar an jedem Tag des Jahres”, erklärt Dasch. Der Ansatz ist anders als bei Null- oder Plusenergiehäusern: Diese Häuser haben zwar auf dem Papier eine gute Bilanz, aber sie verbrauchen unter Umständen selbst viel Energie. Wenn sie im Sommer eine reichliche Ausbeute an Solarenergie haben, kann der Verbrauch im Winter ruhig höher ausfallen. Unterm Strich bleibt immer noch ein Plus. Beim energieautarken Haus hingegen liegt der Fokus auf einem geringen Verbrauch und einer effizienten Energieerzeugung, so dass möglichst keine oder nur wenig Energie von außen bezogen werden muss. Kernstück dabei ist die Verknüpfung von Solarthermie und Photovoltaik.

Die vollständige Unabhängigkeit von externen Energiequellen ist aber nicht für jeden Bauherren machbar. Oft geben die Lage der Immobilie, Dachneigung und Sonneneinstrahlung das einfach nicht her. “Aber der Ansatz, einen höheren Autarkiegrad zu erreichen, ist sinnvoller als nur eine ausgeglichene Jahresbilanz anzustreben”, findet Experte Dasch. “Die meisten heute gebauten Plusenergiehäuser haben eine Autarkiequote von 15 bis 20 Prozent. Da ist noch viel Luft nach oben.”

Fazit

Es empfiehlt sich, schon bei der Planung des neuen Hauses möglichst einen hohen Energieeffizienz-Standard anzupeilen. “Dabei ist es wichtig, einen Energieberater hinzuzuziehen, der ein individuelles Konzept für das Gebäude erarbeitet”, rät dena-Experte Stolte. Ein energieeffizientes Haus ist eine Kombination von verschiedenen Komponenten wie der gut gedämmten Gebäudehülle, einer modernen Anlagentechnik und der Erzeugung erneuerbarer Energien. “Je besser die einzelnen Stellschrauben auf das jeweilige Gebäude und das Nutzerverhalten der Bewohner zugeschnitten werden, desto sparsamer ist es”, so Stolte.

Quelle: n-tv.de, Katja Fischer, dpa

1 Kommentar
  1. Franziska Geier
    Franziska Geier sagte:

    Das energieautarke Haus. Ein Haus, das komplett ohne externe Energieversorgung auskommt und dementsprechend nicht einmal einen Strom- oder beispielsweise Gasanschluss aufweist. Selbst der Strom fur Waschmaschine, TV und Elektroauto wird vom Haus selbst produziert. Daneben gibt es weitere Konzepte, die teilweise auch nur von einem einzigen Anbieter umgesetzt werden. Interessenten sollten sich solche Konzepte genau anschauen. Hinter schicken Namen verbergen sich teilweise Standardlosungen, die sich nur durch die Art der Dammung oder die Dicke der Wand von anderen Konzepten unterscheiden. Solche Konzepte sind zwar nicht schlechter, aber auch nicht besser als andere Konzepte – moglicherweise aber teurer.

    Antworten

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Wie Eigentümer planen können – Was kostet eine Sanierung?

Alte Heizungen, schlechte Wärmedämmung, unmoderne Bäder und Küchen stören irgendwann nicht nur die Bewohner. Sie mindern auch den Wert der Immobilien. Höchste Zeit für die Sanierung beziehungsweise die Renovierung.

Auch das schönste Haus kommt irgendwann einmal in die Jahre. Für Eigentümer stellt sich dann die Frage: Wie teuer darf die Renvoierung werden? “Für die meisten Bauherren steht die energetische Sanierung an erster Stelle”, beobachtet Katrin Voigtländer-Kirstädter vom Verband Privater Bauherren. Dabei wird meist zuerst die Heizung saniert, danach stehen neue Fenster auf dem Programm oder das Dach wird ausgebaut oder gedämmt und die Fassade renoviert. Oftmals ist in diesem Zusammenhang ein Wärmedämmverbundsystem verpflichtend.

Wie teuer das wird, hängt von Größe und Zustand des Gebäudes ab, aber auch von den verwendeten Materialien. “Allein die Preise für ein Wärmedämmverbundsystem liegen bei 90 bis 150 Euro je Quadratmeter Fassadenfläche, abhängig vom Fabrikat, der Gebäudestruktur und Dicke der notwendigen Wärmedämmung”, so die Expertin.

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  • Steuerliche Förderung der Gebäudesanierung

Steuerliche Förderung der Gebäudesanierung kommt

Die steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierung beginnt im kommenden Jahr. Das hat jetzt das Bundeskabinett beschlossen. Das Handwerk ist erleichtert, dass die Förderung nun endlich auf den Weg gebracht wird.

Die steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierung beginnt im kommenden Jahr. Das hat jetzt das Bundeskabinett beschlossen. Das Handwerk ist erleichtert, dass die Förderung nun endlich auf den Weg gebracht wird.

Das Kabinett hat den vom Bundesfinanzministerium vorgelegten Gesetzesentwurf zur Einführung einer steuerlichen Förderung energetischer Gebäudesanierungen gebilligt.Die Maßnahme ist Teil des Klimaschutzprogramms 2030. Die steuerliche Förderung soll die bestehenden Förderprogramme des Bundeswirtschaftsministeriums ergänzen.

“Das ist ein guter Tag für den Klimaschutz im Gebäudesektor”, sagt Wirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU). “Steuerliche Anreize sind im Gebäudebestand ein zentrales Instrument und gut sowohl für den Klimaschutz wie auch für das Handwerk und Arbeitsplätze vor Ort.”

Steuerlicher Abzug von bis zu 20 Prozent

Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz und zum Heizen mit erneuerbaren Energien steuerlich gefördert werden. Dies sind etwa ein Heizungstausch, der Einbau neuer Fenster oder die Dämmung von Dächern und Außenwänden. Die Kosten solcher Maßnahmen sollen künftig mit bis zu 20 Prozent über einen Zeitraum von drei Jahren steuerlich in Abzug gebracht werden.

Eine progressionsunabhängige Ausgestaltung soll gewährleisten, dass Gebäudebesitzer aller Einkommensklassen von der steuerlichen Förderung profitieren. Voraussetzung ist lediglich, dass es sich bei dem geförderten Gebäude um selbstgenutztes Wohneigentum handelt. Das Gesetz soll bereits für das Steuerjahr 2020 wirksam werden, die Ausgaben für Sanierungsmaßnahmen könnten also erstmalig mit der Steuererklärung im Jahr 2021 geltend gemacht werden.

Weitere Vorteile für Sanierungswillige

Sanierungswillige haben zukünftig die Wahl: Entweder sie schreiben Einzelmaßnahmen steuerlich ab, oder sie beantragen Investitionszuschüsse über die etablierten Programme wie das CO2-Gebäudesanierungsprogramm, das Marktanreizprogramm für Wärme aus erneuerbaren Energien und das Heizungsoptimierungsprogramm. In diesen Programmen sieht das Klimaschutzprogramm weitere Vorteile für Sanierungswillige vor: Investitions- und Tilgungszuschüsse für Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen auf Effizienzhaus-Niveau sollen zukünftig um zehn Prozentpunkte steigen.

“Mit dem Beschluss bringt das Bundeskabinett eines der wichtigsten Förderinstrumente im Gebäudesektor endlich auf den Weg und stößt damit eine bedeutende Maßnahme des kürzlich beschlossenen Klimaschutzprogramms 2030 an”, kommentiert Hans Peter Wollseifer. Als nunmehr zweite Säule biete die steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungen eine echte Alternative zu den bestehenden Kredit- und Zuschussprogrammen, so der Präsident des Zentralverband des Deutschen Handwerks.

Größtmögliche Freiheit für Gebäudeeigentümer

Gebäudeeigentümer hätten nun die größtmögliche Freiheit, das Förderinstrument zu wählen, das für sie am besten geeignet ist. Die Ausgestaltung als progressionsunabhängiger Steuerabzug von 20 Prozent der Aufwendungen je Einzelmaßnahme und bis zu 40.000 Euro pro Objekt sei ein wichtiger Anreiz für Eigentümer aller Einkommensgruppen, die notwendigen energetischen Sanierungen in den kommenden Jahren vorzunehmen.

“Die geplante Laufzeit von zehn Jahren entspricht unserer Forderung, Förderinstrumente langfristig auszurichten. Damit können sich unsere Betriebe auf die voraussichtlich steigende Nachfrage nach energetischen Sanierungen sukzessive einstellen und entsprechende Kapazitäten aufbauen”, erklärt der Handwerkspräsident. Zur langfristigen Planungssicherheit müsse die Bundesregierung darauf achten, dass alle beihilferechtlichen EU-Vorgaben eingehalten werden. Er fordert Bund und Länder auf, sich nun zügig abstimmen, damit die steuerliche Sanierungsförderung zum Jahresanfang 2020 beginnen kann.

Text: Rainer Fröhlich / handwerksblatt.de

Welche Förderung gibt es 2019 für Hausbau und Sanierung?

1 Kommentar
  1. Sven Bucher
    Sven Bucher sagte: (Bearbeiten)

    Ich finde es super, dass die steuerliche Neuregelung die energetische Gebäudesanierung ein wenig attraktiver macht. Als Maßnahme des Klimaschutzprogramms 2030 wird dies sicherlich Auswirkungen auf die Bereitwilligkeit von Hausbesitzern ausüben, eine nachhaltige und umweltfreundliche Gebäudesanierung in die Wege zu leiten. Vielen Dank für Ihren Beitrag zur steuerlichen Förderung!

    Antworten

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  • Günstig

Günstig, aber wertigWie man beim Hausbau Kosten spart

Der Hausbau ist ein Traum vieler Menschen, aber ein wahnsinnig teurer. So mancher verspürt existenzielle Ängste beim Abschluss der hohen Kredite. Günstig, aber wertig, wo lässt sich bei Materialien, Grundriss und Lage sparen, ohne dass man dabei künftig vielleicht doch draufzahlt?

Der Bau eines Hauses ist für die meisten Menschen die größte Investition in ihrem Leben. Oft wird das Gebäude am Ende viel teurer als ursprünglich gedacht. Dabei lassen sich die Kosten nach dem Grundsatz:

Günstig. aber wertig!

reduzieren ohne dabei Qualität und Komfort zu verringern.

Um dieses Ziel zu erreichen sollten unbedingt folgende Grundsätze beachtet und möglichst berücksichtigt werden:

Über die Stadtgrenze hinaus schauen!

“Das Grundstück ist der größte Kostenfaktor”, sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes in Berlin. “Es verschlingt 25 Prozent der Kosten und mehr.” Insbesondere die Lage entscheidet massiv über den Preis. Vor allem in den Zentren größerer und auch kleinerer Städte ist es teuer. “Viele Bauherren sind jedoch auf bestimmte Lagen innerhalb der Städte fixiert”, beobachtet Becker. “Dabei kann ein Grundstück, das nur 10 bis 15 Kilometer entfernt liegt, schon um 20 bis 30 Prozent günstiger sein.”

Wohnfläche optimal ausnutzen!

Wohnflächen von 120 bis 150 Quadratmetern sind üblich. “Dabei kommt es beim Eigenheim nicht unbedingt nur auf die Größe an”, sagt Klaus-Jürgen Edelhäuser von der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau. Viel Platz, der nicht gut durchdacht ist oder nicht gut genutzt werden kann, schränkt sogar ein. “Bauherren sollten sich im Vorfeld über ihre Wünsche und Gewohnheiten klar werden und ihr Haus individuell gestalten. Mit einem intelligent auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Haus werden sie auf lange Sicht glücklicher”, rät Edelhäuser daher.

Und das spart Geld. “30 Quadratmeter weniger Wohnfläche können 60.000 und mehr Euro Kostenreduzierung entsprechen”, erklärt Thomas Drexel, Architekturbuchautor aus Augsburg. Er plädiert für kompaktes Bauen. Rein rechnerisch ergibt etwa der Verzicht auf einen Keller Sinn, denn er kostet im Vergleich zu seinem Nutzwert zu viel. Auch wenig(er) genutzte Nebenflächen wie Gänge und Flure kann man klein halten.

Günstig, aber nicht billig bauen!

Qualität hat ihren Preis. Aber nicht im ganzen Haus muss es hochwertige Designerware sein. In untergeordneten Räumen oder im Gästezimmer genügt vielleicht erst einmal ein günstiger Bodenbelag. Auch die Armaturen im Bad können zunächst günstiger sein und in ein paar Jahren nachgerüstet werden. “Alles, was im Haus leicht austauschbar ist, kann zunächst in einem geringen oder mittleren Standard gekauft werden”, rät Edelhäuser. “Bei fest mit dem Gebäude verbundenen Teilen wie Fenstern sollte man aber lieber gleich die höhere Qualität wählen.”

Arbeitskosten gehen richtig ins Geld!

Die größten Kosten beim Innenausbau verursachen nicht unbedingt die teuren Armaturen oder die hochwertige Küche. “Es sind die Arbeitskosten für Baufirmen und Handwerker”, erklärt Drexel. Besonders aufwendige und knifflige Arbeiten treiben die Preise in die Höhe. Auch hier können Bauherren etwas tun: Wer sich vorher mit der Materie befasst und nicht so arbeitsintensive Aufträge vergibt, kann viel sparen. Auch Eigenleistungen verringern die Arbeitskosten – allerdings überschätzen Bauherren hierbei auch oft ihre Fähigkeiten.

Zweitrangige Projekte verschieben!

“Manche Dinge lassen sich verschieben”, sagt Becker. Zum Beispiel sind die Gestaltung der Außenflächen und das Anlegen eines Gartens relativ teuer. Diese Projekte können aber ruhig verschoben werden, bis sich die Finanzlage etwas entspannt hat. “Allerdings ist darauf zu achten, dass die Zugänge zum Haus für Bewohner und Besucher trotzdem sicher und einigermaßen komfortabel sind”, betont Becker.

Vorausdenken!

Auch wenn es etwas teurer wird: Investitionen, die das Haus zukunftssicher machen, darf man beim Neubau nicht scheuen. “Wenn die Familie ihr Haus baut, sind die Kinder meist noch klein. Die Planung wird dann oft nur auf die aktuellen Bedürfnisse der jungen Familie ausgerichtet”, erläutert Becker. “Doch man sollte weiter denken.” Die Kinder ziehen aus, die Bewohner werden älter. Dann werden andere Dinge wichtig – und der Zuschnitt kann sich ändern. Vielleicht wird später die obere Etage des Hauses vermietet oder Räume müssen altersgerecht umgebaut werden.

Schon beim Neubau kann man dafür Weichen stellen – sei es mit einer separaten Treppe zum Obergeschoss oder einem zusätzlichen Badezimmer im Erdgeschoss. Das ist allemal günstiger, als später teuer umzubauen. “Man sollte keinesfalls auf Dinge verzichten, die sich später nur schwer nachrüsten lassen”, meint auch Edelhäuser.

Wartungs- und reparaturfreundlich bauen!

“Auch wenn am Anfang alles neu glänzt und einwandfrei funktioniert, die nächste Wartung oder Reparatur wird irgendwann fällig”, betont Edelhäuser. Wer schon beim Neubau daran gedacht hat, dass zum Beispiel Installationsleitungen sich leicht austauschen oder Dachabdichtungselemente unkompliziert erneuern lassen, ist dann gut dran. “Man sollte also schon bei der Planung des Neubaus überlegen, welche Materialien verbaut werden und wie sie sich pflegen lassen.”

Welche Förderung gibt es 2019 für Hausbau und Sanierung?

Quelle: n-tv.de, Katja Fischer, dpa

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Für Hausbau Umbau und Sanierung – Welche Förderung gibt es?

Bauherren und Immobilien Besitzer haben beim Hausbau, Umbau und Sanierung viele Möglichkeiten ihr Haus mit Geld aus der Staatskasse auf Vordermann zu bringen. Auch wer Wohneigentum bauen oder kaufen will, bekommt Zuschüsse.

Ob bauen oder kaufen, Angesichts stetig steigender Immobilien- und Baupreise lohnt es sich, nach Zuschüssen Ausschau zu halten. Zu den ersten Adressen gehören die KfW-Bank und das Bundesamt für Wirtschaft und Außenhandelskontrolle, kurz Bafa.

Beide bieten Privateigentümern und solchen, die es werden wollen, insgesamt etwa 50 Förderprogramme. Ein Schwerpunkt liegt auf Energieeffizienz. Ein anderer ist die Unterstützung beim Erwerb von Wohneigentum und dessen Sanierung.

Wichtig in jedem Fall, Geld für Hausbau, Umbau und Sanierung gibt es nur auf Antrag. Der Antrag muss auf jeden Fall vor der Auftragsvergabe gestellt werden, sagt Thorsten Weber, Berater des Verbands Privater Bauherren (VPB) aus Fulda. Die KfW-Förderung wird in der Regel immer über die Hausbank beantragt. Bei der Bafa läuft alles direkt und online.

Ohne Belege keine Förderung!

  • Wenn Bauschäden die Finanzierung belasten

Wenn Bauschäden die Finanzierung belasten:

Unbedingt Puffer in der Baufinanzierung einplanen

Bauschäden am Traumhaus belasten die Finanzierung und sind der Alptraum eines jeden Häuslebauers. Der Umzug kommt später, das Geld wird knapp. Ein finanzielles Polster in der Baufinanzierung und unabhängige Baubegleitung federn einiges ab.

Das eigene Haus ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Pannen bei diesem Projekt rauben nicht nur den letzten Nerv, sondern kommen angehende Wohneigentümer auch teuer zu stehen. Bauschäden verursachen im Schnitt rund 84.000 Euro Kosten, das sind rund 55.000 Euro mehr als vor gut zehn Jahren, wie aus dem im Auftrag des Bauherren-Schutzbunds (BSB) erstellten Bauschadenbericht hervorgeht. Bauherren und Käufer können vorbeugen. Ein finanzielles Polster in der Baufinanzierung und unabhängige Baubegleitung federn einiges ab.

Zeitverzug und Ausgaben für die Schadensbeseitigung gehören nach Auskunft von BSB-Geschäftsführer Florian Becker zu den größten Belastungen des Baubudgets. Beides schlägt direkt auf die Baufinanzierung durch. “Verzögerter Umzug, weiterlaufende Miete, zahlen von Bereitstellungszinsen an die Bank, weil sich Abnahme und Schlussrechnung nach hinten schieben”, listet Becker Posten auf, die die ursprüngliche Kalkulation über den Haufen werfen. Ein finanzielles Polster in der Baufinanzierung und unabhängige Baubegleitung federn einiges ab.

Wenn am Bau etwas schief geht, geht es schnell um 50.000 Euro

Hinzu kommt, dass zukünftige Eigentümer Schäden oftmals zunächst auf eigene Kosten beheben lassen wollen, um einen teuren Baustillstand zu vermeiden. Die Ausgaben für zusätzliche Handwerker und Material können sie sich im besten Fall zwar hinterher von der ursprünglichen Baufirma zurückholen. Aber das Geld, um einen anderen Handwerker zu beauftragen, muss man erst einmal haben.

Abgesehen davon müssten rechtliche Voraussetzungen beachtet werden. Auch das Honorar für einen Anwalt streckt der angehende Eigenheimbesitzer erst einmal vor. Rechtsschutzversicherungen greifen oft nicht. “Nahezu alle schließen Baustreitigkeiten aus oder decken einen extrem niedrigen Streitwert ab”, erklärt Becker. “Am Bau geht es aber schnell um 50.000 Euro.”

Der Bauschadenbericht preist in diese Summen über die eigentlichen Fehler hinaus unter anderem Aufwendungen zu deren Behebung sowie Anwalts- und Gerichtskosten und steigende Baupreise ein.

Der Analyse zufolge ist ein Teil der Bauherren gleich mit verschiedenen Schäden konfrontiert: Probleme mit Dächern, Decken, Fußböden und Wänden gehören zu den anfälligen Gewerken, Feuchtigkeit belegt ebenfalls einen vorderen Platz.

Wenn Bauschäden die Finanzierung belasten ist man gut beraten in der Baufinanzierung einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen

Schlecht für Bauherren: Das Beheben gerade solcher Schäden ist meistens richtig teuer. Holzbretter auf dem feuchten Dachboden zu ersetzen, schlägt schnell mit 20.000 Euro zu Buche.

Damit die Finanzierung trotzdem standhält, empfiehlt Stephan Scharfenorth vom Online-Portal Baufi24.de, von Anfang an einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen. In Verhandlungen mit dem Kreditgeber könnten außerdem Konditionen besprochen werden, die die Hausbank für eine eventuelle Nachfinanzierung aufrufen würde.

Der BSB konkretisiert Puffer in Zahlen: zwei bis drei Monate Zeit über den festgeklopften Fertigstellungstermin hinaus einkalkulieren und fürs Erste mindestens 5000 Euro in der Hinterhand haben, um im Fall des Falles ohne weitere Kreditspritze von der Bank handlungsfähig zu bleiben. Finanzieller Spielraum verbessert im Schadensfall die Verhandlungsposition gegenüber dem Bauunternehmen. Ansonsten müssten Häuslebauer womöglich Zugeständnisse machen, “die man ohne Druck nicht machen würde”, meint BSB-Geschäftsführer Becker.

Zu den Tipps von Scharfenorth gehört außerdem, sich einen unabhängigen Baubetreuer an die Seite zu holen. Dieser vertritt die Interessen des Bauherrn gegenüber den ausführenden Firmen und klopft ihnen bei Bedarf auf die Finger. Die Fachleute sollten bereits in der Planungsphase mit von der Partie sein, um Fehler vermeiden, erkennen und ausbügeln zu können, bevor diese sich zur großen Projektbelastung auswachsen.

Baubegleiter kann sinnvoll sein

Gerade bei Bauträger-Vorhaben sei frühzeitige Begleitung sinnvoll, meint Andrea Blömer, Bausachverständige aus Iserlohn in Nordrhein-Westfalen. “Die Ausführungsplanung wird selten vorgelegt”, berichtet sie aus ihrer Erfahrung als Baubegleiterin für den Verband Privater Bauherren (VPB). Doch genau da kann der Teufel im Detail stecken, etwa bei Wand-, Tür- und Fensteranschlüssen. Ein Bauleiter, der draußen direkt korrigierend eingreifen könnte, ist selten ständig präsent. “Er betreut viele Projekte”, sagt Blömer. Außerdem arbeitet der Fachmann im Auftrag der Firma oder des Bauträgers.

Baubegleiter gucken sich auf Wunsch nicht nur Vertrag und Planung an, sondern gehen auch auf die Baustelle. Die Zahl der Kontrollbesuche wird mit dem Bauherren abgesprochen. Mängel werden protokolliert sowie Empfehlungen zur Fehlerbeseitigung gemacht und Fristen vorgeschlagen, bis wann die Korrekturen zu erledigen sind. Mit den Unterlagen in der Hand kann der Bauherr die ausführende Firma auffordern, Abhilfe zu schaffen. Im Streitfall diene das Protokoll als Beweis, “dass der Bauherr sich gemeldet hat”, ergänzt Blömer.

Zu finden sind die Experten unter anderem über die Kammern, über Verbände und das Internet. Sie arbeiten auf Honorarbasis. Den Aufwand für ein Einfamilienhaus ohne Keller schätzt der BSB auf etwa 3000 Euro. Das ist weniger, als das Traumhaus ganz oder teilweise in den Sand zu setzen.

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  • Das kann teuer werden! Von der Finanzierung bis zur Planung

Das kann teuer werden! – Die typischen Fehler privater Bauherren

Von der Finanzierung bis zur Planung: Bei einem Hausbau müssen Privatpersonen viele Details entscheiden. Dabei kann auch einiges schiefgehen. Das kann dann teuer werden!

Sieben typische Fehler die private Bauherren häufig machen und welche sie unbedingt vermeiden sollten.

Mancher Traum vom Eigenheim endet im finanziellen Ruin. Zum Teil sind Bauherren daran nicht ganz unschuldig, weil sie zu blauäugig an die Sache herangehen. Doch ein Haus kauft man nicht eben mal wie ein Auto oder eine Waschmaschine. Oft ist es ein Projekt für das ganze Leben, das gut vorbereitet sein will. Diese Fehler sollten Hausbauer vermeiden:

Erster Fehler: Blind vertrauen und wenig vorbereiten

Bunte Prospekte, attraktive Musterhäuser – Bauherren sollten sich nicht davon blenden lassen. “Beim Kauf eines Geschirrspülers oder eines Kühlschranks gucken die Kunden automatisch nach Details wie Leistung und Stromverbrauch. Bei einem Haus aber, für das sie sich über Jahre verschulden, vertrauen viele blind dem Anbieter”, kritisiert Hans Schröder, Leiter des Regionalbüros Augsburg des Verbands Privater Bauherren. “Immobilien werden quasi per Handschlag gekauft, gerade jetzt, da die Nachfrage sehr hoch ist.”

Zweiter Fehler: Irgendein Grundstück kaufen

Grundstücke sind rar, trotzdem sollten Bauherren Grund und Boden nicht auf gut Glück kaufen. Denn nicht jedes Grundstück eignet sich für jeden Zweck, erklärt Klaus-Jürgen Edelhäuser, Vorstandsmitglied der Bayerischen Ingenieurkammer-Bau. So lassen sich manche Häuser auf Grundstücken in Hanglage zum Beispiel nicht realisieren. Dort ist das Bauen meist schwieriger und teurer als auf ebenerdigen Flächen.

Auch der Standort spielt eine große Rolle. Verkehr, Lärm, Schmutz können die Wohnqualität später erheblich beeinträchtigen. “Wer mit seinem Planer oder Architekten schon im Vorfeld bespricht, wie er in Zukunft leben will, kann viel Geld sparen”, erklärt Edelhäuser. Und das grenzt die Suche nach einem passenden Grundstück ein.

Dritter Fehler: Zu sehr auf den Preis fixieren

Schlüsselfertige Häuser sind praktisch. “Für den Bauherren haben sie den Vorteil, dass er sich die Komponenten nach seinen Wünschen zusammenstellen kann”, erläutert Udo Schumacher-Ritz vom Verein für Qualitäts-Kontrolle am Bau in Staufenberg. Dabei sollten Käufer aber nicht nur auf den Preis schauen, rät Edelhäuser. Ein günstiger Endpreis kann auch zustande kommen, “weil Produkte und Materialien eingebaut werden, die nicht die höchste Qualität haben.”

Vierter Fehler: Verträge nur überfliegen

Die Vertragsunterlagen studieren manche Bauherren erst dann genauer durch, wenn es schon fast zu spät ist – wenn erste Unstimmigkeiten drohen. “Dabei kann man bei genauerem Lesen feststellen, dass oftmals wichtige Leistungen gar nicht enthalten sind”, erläutert Schröder. Fehlt etwa der Punkt “Anschluss des Gebäudes an die Kanalisation”, muss der Bauherr für diese Arbeiten extra zahlen.

Fünfter Fehler: An der Beratung sparen

“Die allermeisten Bauherren sind Laien, die den Bauprozess nicht vollständig überblicken können”, sagt Schumacher-Ritz. Sie seien darauf angewiesen, dass auf dem Bau alles glatt läuft. “Aber das wird immer schwieriger, je komplexer das Bauen wird.” Vor allem an den Schnittstellen zwischen den einzelnen Gewerken gibt es Reibungspunkte, die zu Qualitätsverlusten führen können. Das Potenzial ist groß, immerhin agieren bis zu 22 Gewerke an einem Einfamilienhaus. “Wer sicher gehen will, muss sich einen kundigen Vertrauten suchen, der die Bauabschnitte überwacht“, rät Schröder.

Ein Bausachverständiger kennt die Abläufe und kontrolliert in mehreren Etappen, etwa bevor die Baugrube geschlossen oder das Dach eingedeckt wird oder elektrische, heizungstechnische und sanitäre Rohinstallation verputzt werden. “Eventuelle Mängel sind dann noch sichtbar und können ohne großen Aufwand beseitigt werden. Das spart Kosten”, sagt Schröder. Werden Mängel zugebaut, kann dies später zu Rechtsstreitigkeiten führen.

Sechster Fehler: Eigenleistungen überschätzen

Wer selbst Hand anlegt, kann Geld sparen. Doch: “Viele Bauherren muten sich zu viel zu. Selbst wenn sie versierte Heimwerker sind, überschätzen sie oft den Zeitaufwand für die Eigenleistungen”, sagt Schröder. Wenn sich Berufstätige meist nur am Wochenende und im Urlaub um die Baustelle kümmern können, ist das nicht viel. Und nicht jede Tätigkeit eignet sich für Baulaien. “Malerarbeiten, Verlegen der Bodenbeläge und Gestaltung der Außenanlagen, das sind klassische Eigenleistungen, die jedem Bauherren zuzutrauen sind”, erklärt Schumacher-Ritz. Übernehmen Laien andere Arbeiten, können sie den Bauablauf durcheinander bringen.

Siebter Fehler: Rechnungen zu früh bezahlen

“Bauherren sollten immer nur das bezahlen, was vereinbart wurde”, rät Schröder. Die Schlussrechnung also erst begleichen, wenn der Bau abgenommen wurde. “Wird das Geld ohne Vor- und Einbehalte eher überwiesen, kann der Bau als mängelfrei abgenommen gelten” – auch ohne offizielle Bauabnahme. Zeigen sich später Mängel, kann dies für den Bauherren teuer werden. Die Beweislast liegt dann bei ihm. Unter Umständen muss er für die Beseitigung der Schäden selbst aufkommen.

Quelle: n-tv.de , Katja Fischer, dpa

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