Der Baumangel ist der häufig für den Sachmangel bei Bauverträgen verwendete Begriff.

Bei BGB-Verträgen ist das Bauwerk frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat (§ 633 Abs. 2 S. 1 BGB), die üblicherweise in einer Leistungsbeschreibung und in Plänen enthalten ist.

Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln,

wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst
für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller/Auftraggeber nach der Art des Werkes erwarten kann (§ 633 Abs. 2 S. 2 BGB).
Seit der am 1. Januar 2002 in Kraft getretenen Schuldrechtsreform ist die Definition des Baumangels bzw. des Sachmangels inhaltlich die gleiche wie die des (ebenfalls neu definierten) Sachmangels bei Kaufverträgen. Die früher verwendeten Begriffe der Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch und der zugesicherten Eigenschaft gibt es seitdem nicht mehr. Insbesondere die zugesicherte Eigenschaft mit ihren besonderen Rechtsfolgen ist ersatzlos weggefallen.

Bei VOB-Verträgen muss das Bauwerk außerdem auch den anerkannten Regeln der Technik entsprechen (§ 13 Nr. 1 S. 2 VOB/B).

Nachdem die Definition primär auf die vereinbarte Beschaffenheit abstellt, können kaum lösbare Probleme auftreten, wenn die Vereinbarung in sich widersprüchlich oder fehlerhaft ist, wenn z. B. die Leistungsbeschreibung nicht mit den Plänen übereinstimmt oder diese Vertragsbestandteile in sich widersprüchlich sind, wenn die Leistungsbeschreibung oder die Pläne Details vorsehen, die eigentlich von keiner Partei gewollt und objektiv als fehlerhaft angesehen werden oder wenn Leistungsbeschreibung und Pläne nicht mit den anerkannten Regeln der Technik übereinstimmen.

Maßgeblicher Zeitpunkt
Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen eines Baumangels ist der Zeitpunkt der Abnahme (§ 633 Abs. 1 BGB, § 13 Nr. 1 S. 1 VOB/B), die auch den Gefahrübergang auslöst (§ 644 Abs. 1 BGB). Das Bauwerk muss also zu diesem Zeitpunkt mangelfrei sein.

Mängel, die nach der Abnahme während der Gewährleistungszeit (heute präziser: Verjährungsfrist für Mängelansprüche) auftreten, gehen in der Regel auf eine mangelhafte bzw. vertragswidrige Ausführung zurück, so dass der Baumangel bereits im Zeitpunkt der Abnahme vorhanden, wenn auch noch nicht äußerlich sichtbar war. Der Defekt kann aber auch durch spätere Ereignisse verursacht worden sein und ist dann kein Baumangel bzw. Sachmangel. Im Einzelfall kann dies schwierig zu unterscheiden sein, z. B. kann der Sturmschaden am Dach allein durch orkanartige Sturmböen verursacht worden sein, er kann aber auch darauf zurückzuführen sein, dass die Befestigung der Dachziegel unsachgemäß und somit mangelhaft war.

Bei Baumängeln, die schon vor der Abnahme auftreten, kann der Auftraggeber verlangen, dass die mangelhafte Leistung durch eine mangelfreie Leistung ersetzt wird (§ 4 Abs. 7 VOB/B).

Beiträge

Schimmel Schäden

Kellerentlüftung gegen Feuchtigkeit und Schimmel

  • Schimmel Schäden

Kellerentlüftung gegen Feuchtigkeit und Schimmel im Keller

Kellerentlüftung ist die Lösung gegen miefigen Geruch, Feuchtigkeit und Schimmel im Keller!

Miefiger Geruch, Feuchtigkeit, schimmlige Wände oder sogar Flugrost an den im Keller lagernden Gegenständen, wie z.B. Musikinstrumente – das alles muss nicht sein. Die vollautomatische Kellerentlüftung AKE 100 bzw. AKE 150 von MAICO schafft hier Abhilfe.

Die vollautomatische Kellerentlüftungen AKE 100 beziehungsweise AKE 150 sorgen für trockene Kellerräume ohne Feuchtigkeit und Schimmel und „dicke“ Luft.

In Wasch- und Trockenräumen aber auch in ganz normalen Kellerräumen, die der Unterbringung und Lagerung von Gegenständen dienen, sollte die sich bildende Feuchtigkeit regelmäßig durch eine motorische Kellerentlüftung abgeführt werden. Dies schützt die Gebäudesubstanz vor lästigem Schimmelbefall und lässt die Bewohner aufatmen.

Hier kommt die Kellerentlüftung AKE 100 bzw. der AKE 150 ins Spiel.

Die vollautomatische Kellerentlüftung hält Kellerräume dauerhaft auf einem angenehm trockenen Niveau. Die Kellerentlüftungen Typ AKE 100, beziehungsweise AKE 150 verfügen über eine integrierte Taupunktsteuerung. Es findet ein permanenter Abgleich der absoluten Raumfeuchte im Keller mit der absoluten Feuchte im Außenbereich statt. Feuchte Luft wird nur dann nach außen abgeführt, wenn die nachströmende Außenluft trockener ist. So wird also auch bei hoher Außenluftfeuchte eine Kondensatbildung an den kalten Kellerwänden verhindert und eine Trocknung sichergestellt. Bei einer relativen Feuchte kleiner 30% schaltet sich das System aufgrund der Trockenschutzfunktion selbsttätig ab.

Die integrierte Frostschutzfunktion in den AKE-Kellerentlüftungs-Geräten hingegen bedingen, dass die Entlüftung bei Innentemperaturen unter 5°C automatisch eingestellt wird. Ein manuelles Anschalten der Lüftung ist jederzeit über einen Taster und Schalter möglich.

Über die Taupunktsteuerung in den AKE-Kellerentlüftungs-Geräten können weitere Ventilatoren ohne eigene Taupunktsteuerung bis max. 600 mA angeschlossen und gesteuert werden. Ventilatoren
> 600 mA dagegen, sind mit einem zwischengeschalteten Relais oder Schütz anschließbar. So können auch größere Räumlichkeiten bzw. mehrere Räume über den AKE entlüftet werden.

Das AKE-Kellerentlüftungs-Gerät eignet sich für den Einsatz in Räumlichkeiten bis 30 m². Das Kellerentlüftungs-Gerät AKE 150 kann Räume mit bis zu 70 m² entlüften.

Optional lässt sich das System um den Zuluftventilator ECA 11 E bzw. ECA 15/4 E  ergänzen. So wird zusätzlich zur Entlüftung eine aktive Luftzufuhr gewährleistet.

Die Kellerentlüftungs-Geräte AKE 100 bzw. AKE 150 lassen sich besonders schnell und einfach montieren. Es wird lediglich eine Kernbohrung von 120 mm bei Einbau mit der Wandhülse WH 100 bzw. von 180 mm bei Einbau mit der Wandhülse WH 150 benötigt.

Wenn Sie mehr zur vollautomatischen Kellerentlüftung mit den Kellerentlüftungs-Geräten AKE 100 bzw. AKE 150 erfahren möchten, können Sie per E-Mail an marketingmaico.de den Produktprospekt anfordern. Oder besuchen Sie auch die MAICO Website www.maico-ventilatoren.com.

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Feuchte Wände häufigste Ursache Bauschäden

Feuchte Wände

Ökologischer Dämm- und Entfeuchtungsputz
Der natürliche Schutz vor feuchten Wänden und Schimmel

Feuchte Wände sind die häufigste Ursache für Bauschäden. Die Bauschäden zeichnen sich ab durch: dunkle, feuchte Flecken, Salzausblühungen, abplatzende Putzschichten, Schimmel im Innenraum, steigende Heizkosten. Nicht nur im Altbau, sondern immer häufiger auch im Neubau. Der biologische Isolier- und Entfeuchtungsputz Biotherm sorgt für trockene Mauern, wirkt wärmedämmend und ist nicht brennbar. Der Putz wirkt gleichzeitig als natürlicher Schutz vor feuchten Wänden und Schimmel. Wasser kann ungehindert nach außen abtrocknen. Ausblüh- und rissfördernde Schadsalze sind gar nicht erst enthalten. Feuchte Wände, die häufigste Ursache für Bauschäden, können damit wirksam verhindert werden. „Der Putz wirkt wie ein komplettes Wärme-Dämm-Verbundsystem”, so Thomas Bühler vom Schweizer Naturbaustoff-Hersteller Haga. Der enorm poröse Dämm- und Entfeuchtungsputz eignet sich zum Verputzen von Außen- und Innenwänden sowie Kellern. Schon eine Putzstärke von drei Zentimetern verbessert den Wärmedurchgangskoeffizienten um bis zu 40 Prozent. Innenräume werden schneller warm, auch die Wand selbst fühlt sich nicht kalt an. Ab einer Stärke von sechs Zentimetern kann der Putz feuchte Wände dauerhaft trocken halten. Deswegen ist er auch in Kellern von Neubauten sinnvoll. Dank des diffusionsoffenen Putzes riechen neue Kellerräume erst gar nicht muffig – selbst wenn im Sommer die warme, feuchte Luft von draußen an den kühlen Kellerwänden kondensiert.

Wenn Bauschäden die Finanzierung belasten

Wenn Bauschäden die Finanzierung belasten

Bauschäden am Traumhaus belasten die Finanzierung und sind der Alptraum eines jeden Häuslebauers. Der Umzug kommt später, das Geld wird knapp. Ein finanzielles Polster in der Baufinanzierung und unabhängige Baubegleitung federn einiges ab.

Das eigene Haus ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Pannen bei diesem Projekt rauben nicht nur den letzten Nerv, sondern kommen angehende Wohneigentümer auch teuer zu stehen. Bauschäden verursachen im Schnitt rund 84.000 Euro Kosten, das sind rund 55.000 Euro mehr als vor gut zehn Jahren, wie aus dem im Auftrag des Bauherren-Schutzbunds (BSB) erstellten Bauschadenbericht hervorgeht. Bauherren und Käufer können vorbeugen. Ein finanzielles Polster in der Baufinanzierung und unabhängige Baubegleitung federn einiges ab.

Schimmel im Haus

Schimmelpilz in Wohnräumen

Schimmel in Wohnräumen – Das schwarze Übel!
Woher kommt der Schimmel in der Wohnung?

Eine üble Entdeckung beim Putzen – Schimmel in Wohnräumen. An der Wand hinter dem großen Schrank hat sich eine großer Schimmelfleck gebildet. Im vergangen Herbst war davon noch nichts zu sehen. Das ist nicht weiter verwunderlich, denn Schimmelpilze entstehen oftmals im Winter.

Kostenfalle Hausbau

Kostenfalle Hausbau

Kostenfalle Hausbau!

Ob Neubau, Umbau oder Sanierung, oft wird das Projekt zur Kostenfalle Hausbau und Bauherren zahlen drauf!

Selten läuft beim Hausbau alles glatt. Viele Kostenfallen zeichnen sich bereits im Bauvertrag ab. Dagegen kann man sich aber schützen.

Bausachverständige Begleitung – wichtig von Anfang an!

Wohl kaum ein Haus wird gebaut, umgebaut oder saniert, ohne dass irgendwelche Mängel auftreten.

Wenn auch nicht so gerne, räumen das selbst Immobilienentwickler ein. Dabei haben diese als Profis mit diesem Phänomen noch am wenigsten Probleme.

Aber der private Häuslebauer, der sich nicht auskennt, der bemerkt oft erst bei der Schlüsselübergabe, dass etwas nicht stimmt. Sehr oft aber auch erst sehr viel später. In machen Fällen sind die Gewährleistungsfristen dann schon abgelaufen.

Damit die Kostenfalle Hausbau erst gar nicht zuschnappen kann empfehlen wir, am besten bereits vor Unterzeichnung der Verträge, die Unterlagen durch einen unserer Experten prüfen zu lassen. Auch wenn die Umbau- oder Sanierungs-Maßnahme läuft sollten unabhängige Baubegleitende Qualitätskontrollen durchgeführt werden.

Ist der Kaufpreis erst einmal voll bezahlt, ist die Durchsetzung für Nachbesserungen schwierig. Von Anfang an einen Bausachverständigen einzuschalten, ist deshalb ein guter Rat. Natürlich ist ihre Unterstützung auch noch nützlich, wenn nach längerer Zeit Mängel gefunden werden.

Durch Kontrolle lassen sich viele Problem und damit verbundene Mehrkosten vermeiden!

Falsche Planung, Pfusch und Terminverschiebungen treiben die Kosten beim Bau, Umbau oder der Sanierung in die Höhe. Doch Bauherren können vorbeugen!

Fast immer läuft der private Bau nicht nach Plan. Der im Bauvertrag vereinbarte Preis ist oft schon kurz nach der Unterschrift Makulatur.

Die Kostenfalle Hausbau zeichnet sich in der Regel bereits im Bauvertrag ab. Andere lassen sich durch gezielte Kontrollen der Arbeiten umgehen.

Besonders heikel sind Änderungswünsche in fortgeschrittenen Bauphasen.

Durch die Beauftragung eines unabhängigen Bausachverständigen mit Bau begleitenden Qualitätskontrollen können Mehrkosten vermieden werden.

Schwachstellen

Was sind die häufigsten Schwachstellen?

Zusätzliche Kosten entstehen häufig, weil Bauunternehmen Punkte in der Kalkulation offen lassen.

Zusatzkosten entstehen aber auch sehr oft, weil der Bauherr die Leistungsbeschreibung falsch verstanden hat.

Mit dem neuen Bauvertragsrecht wurde dies verbessert!

Seit Januar 2018 hat der Bauherr Anspruch auf eine detaillierte Baubeschreibung.

Nach wie vor  finden sich in Verträgen Lücken die man als Laie nicht erkennen kann.

Alles was der Vertrag offen und damit ungeregelt lässt und erst im Laufe der Bauausführung geklärt wird, verursacht in der Regel Mehrkosten.

Leistungsverzeichnis

Hochwertig, Exclusiv, Markenprodukt

Solche Schlagworte lesen sich in einer Leistungsbeschreibung immer gut, lassen aber Spielraum für Interpretationen.

Verbraucherschützer raten in diesem Zusammenhang immer auf die genaue Angaben im Leistungsverzeichnis zu bestehen.

Wichtig sind dabei immer Fabrikat, Größe und technische Daten zu den im Leistungsverzeichnis bezeichneten Produkten und Artikeln.

Baubeschreibung

Wird nichts anderes vereinbart, wird die Baubeschreibung mit der Unterschrift zum Vertragsbestandteil.

Änderungswünsche zu Leistungsverzeichnis und Baubeschreibung müssen grundsätzlich vor Vertragsabschluss schriftlich vereinbart werden.

Die Änderungen können dabei in einer gesonderten Liste festgehalten werden. Diese müssen sich dabei aber immer auf die jeweilige Position im Leistungsverzeichnis und der Baubeschreibung beziehen.

Baumängel

Immer wieder passiert es, dass Bauherren die Behebung von Baumängeln aus der eigenen Tasche zahlen.

Die Ursachen dafür sind vielfältig. Zum einen weil Fehler in der Bauausführung bei der Abnahme der Leistungen übersehen wurden.

Zum anderen aber auch um nicht noch Geld für einen langwierigen Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang aufbringen zu müssen.

In vielen Fällen aber auch weil das ausführende Bauunternehmen inzwischen Insolvenz angemeldet hat.

Bürgschaften

Die Sicherstellung der Fertigstellung durch Bürgschaften ist seit langem im Bauvertragsrecht vorgeschrieben und verankert.

Trotzdem stehen viele private Bauherren am Ende mit leeren Händen da.

Fünf Prozent des Gesamtpreises müssen Unternehmen als Sicherheitseinbehalt gewähren.

Einbehalte sind für den Fall vorgesehen, dass Unternehmen in der Bauphase zahlungsunfähig werden und die Arbeiten einstellen müssen.

Das Geld kann als Sicherheitseinbehalt oder in Form einer Bürgschaft oder Versicherung hinterlegt werden.

Nicht gesetzlich verankert, aber dennoch eine Sicherheit für private Bauherren und Verbraucher stellen Gewährleistungsbürgschaften dar.

Gewährleistungsbürgschaften werden durch den Auftragnehmer bei einer Bank oder Versicherung abgeschlossen.

Die Bank oder Versicherung springt dann ein, wenn innerhalb der Gewährleistungsfrist Mängel behoben werden müssen.

Hilfe für private Bauherren

Bauherren sollten den Bauvertrag vor der Unterschrift einem Baurechts-Experten zur Prüfung geben.

Pläne, Leistungsverzeichnis und technische Ausführungsdetails sollte sich zuvor ein Bausachverständiger ansehen.

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Baubegleitende Qualitätskontrollen

Baubegleitende Qualitätskontrolle

Baubegleitende Qualitätskontrolle durch unsere Immobiliengutachter

Durch Baubegleitende Qualitätskontrolle werden frühzeitig Fehler und Mängel in der Bauausführung erkannt.
Diese werden dokumentiert und dienen der Beweissicherung.
Dadurch können die am Bau beteiligten Fachplaner, Fachbauleiter und ausführende Unternehmen umgehend über die fehlerhafte/mangelhafte Ausführungen informiert und zur Nachbesserung aufgefordert werden.
Das erspart Ihnen als Bauherrn Kosten und Ärger für ansonsten oft erst nach Ablauf der Gewährleistungsfristen erkennbare Mängel und die danach teure Sanierung der Mängel.

Frühzeitige Mängel-Erkennung – statt später teure Mängel-Sanierung!

Durch die Baubegleitende Qualitätskontrolle aller am Bau ausgeführten Gewerke erkennen unsere Immobiliengutachter frühzeitig Mängel in der Bauausführung. Dadurch ergeben sich für die Bauherrschaft erhebliche Einsparungen für nachträgliche teuere Mängel-Sanierung. 

Unsere Philosophie ist unser Grundsatz:

“Vorsorge ist besser als Nachsorge”!

Unsere Philosophie ist nicht die Erstellung von Gutachten nachdem bereits Mängel oder Bauschäden entstanden sind. Wir wollen das Ihr Traumhaus von Anfang an auf einem “sicheren Fundament” steht!

Sichern Sie sich daher bitte rechtzeitig vor Baubeginn die Hilfe unserer Bausachverständigen Immobiliengutachter!


Nach einem  aktuellen Bericht vom Bauherren-Schutzbund e.V. wurde erschreckend festgestellt:

  • Die Anzahl der Bauschäden beim Neubau von Wohngebäuden haben seit dem Eintreten des Baubooms um 89 Prozent zugenommen.
  • Durchschnittlich sind die Kosten durch Bauschäden von 49.000 Euro in 2006/2008 auf aktuell knapp 84.000 Euro gestiegen.
  • Mit steigender Tendenz entstehen jedes Jahr durchschnittlich Bauschäden und Mängel pro Wohngebäude von mehr als 80.000,-€.
  • Die Anzahl der Bauschäden und Mängel sind im Zeitraum von 2006 auf aktuell um 89% gestiegen!
  • Beseitigungskosten von Bauschäden und Mängeln betragen schnell bis ca. 61.000,-€ pro Objekt.
  • Pro Objekt entstehen ca. 61 Mängel.

Der Immobiliengutachter hat die Möglichkeit zum Vorteil des Bauherrn eine baubegleitende Qualitätskontrolle mit mehreren Audits durchzuführen.


  • Bereits vor Baubeginn wird umfassend beraten um dadurch eine Verbesserung der Planungsleistung zu erzielen.
  • Unabhängige, mehrstufige, Baubegleitende Qualitätskontrolle vermeidet wirtschaftlichen Schaden durch Bau-Mängel.
  • Regelmäßige nachweisliche Weiter- und Fortbildungen gewährleisten, dass der Baugutachter immer über den neusten Stand von technischen Normen und Richtlinien verfügt.
  • Durch die vorgesehenen Prüfungsphasen können Mängel frühzeitig erkannt und beseitigt werden.
  • Dadurch können gravierende Folgeschäden und hohe Mängelbeseitigungskosten vermieden werden.
  • Aufgrund der bau-begleitenden Qualitätskontrolle durch den Bausachverständigen, können festgestellte Mängel bereits vor Ort auf der Baustelle besprochen und deren Beseitigung veranlasst werden.
  • Über bestimmte Ausführung bestehen oft unterschiedliche Meinungen und Ansichten wie diese auszuführen sind.
    In diesem Fall ist es notwendig sehr schnell in einem Termin zu klären, dass die Ausführung nach dem aktuellsten Regeln der Technik erfolgt.
  • Nach jedem Baustellen-Termin erhalten Sie als Bauherr einen ausführlichen Bericht über das Ergebnis des Termines, ggf mit entsprechendem Bildmaterial.
  • Dadurch entsteht quasi nebenbei eine Beweissicherung in dem der aktuelle IST – Zustand dokumentiert wird und später so eine Veränderung festgestellt werden kann.

Im Rahmen einer baubegleitenden Qualitätskontrolle werden folgende optimierte Prüfungsphasen/Audits durchgeführt:


  • Überprüfung der Ausführungspläne auf Basis der Liefer- und Leistungsbeschreibung, Werkplänen, Details, Berücksichtigung des Bodengutachtens.
  • Keller-Überprüfung, Prüfung der Außenabdichtung vor dem Verfüllen der Baugrube.
  • Überprüfen der Rohbau-Arbeiten, des Dachstuhls und der Dacheindeckung.
  • Prüfung der Roh-Installation von Heizung, Sanitär und Elektro vor Innenputz.
  • Dämmung und winddichten Anschlüsse der Dampf-Bremse und Einbau der Fenster überprüfen.
  • Innenputz- und Estrich-Arbeiten überprüfen.
  • Nach Fertigstellung Überprüfung sämtlicher Innenausbauten vor oder bei der Endabnahme.

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